مراحل و هزینه های خرید ملک در ترکیه
تایماز گلزار 
خرید ملک در ترکیه، از جمله اقدامات سودآوری است که در سال های اخیر مورد توجه سرمایه گذاران خارجی بسیاری قرار گرفته است. چنین سرمایه گذاری هایی زمانی بیشترین منفعت را به خریداران خارجی می دهد که آنها در مورد مراحل و هزینه های خرید ملک در ترکیه اطلاعات کافی داشته باشند.
مزایای خرید ملک در ترکیه
شاید بتوان یکی از اصلی ترین دلایل جذابیت سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات ترکیه را علاوه بر سودآوری زیاد آن، امکان اخذ شهروندی ترکیه (پاسپورت)، با خرید ملکی به ارزش حداقل 400.000 دلار و دریافت مجوز اقامت ترکیه بواسطه خرید ملکی به ارزش حداقل 200.000 دلار دانست. همچنین، تعدد امکانات رفاهی-اجتماعی-آموزشی-درمانی و نیز شرایط خوب زندگی، اقتصادی و تجاری، موجب شده اند نه تنها فرصت های کاری زیادی برای مردم ترکیه و اتباع خارجی بوجود آید، بلکه هرگونه سرمایه گذاری در حوزه های مختلف تجاری-اقتصادی، منافع زیادی برای سرمایه گذران و دولت ترکیه داشته باشد.
مراحل خرید ملک در ترکیه
پیش از هرچیز، باید گفت اگر برای اولین بار است در ترکیه اقدام به خرید ملک می کنید، پس بهترین روش برای خرید ملک یا سرمایه گذاری در انواع پروژه های ساخت و ساز، مراجعه به شرکت هایی است که یا دارای نمایندگی فروش ملک از طرف شرکت های سازنده ملک در ترکیه هستند، یا نماینده رسمی بنگاه های ملکی معتبر می باشند یا خود رسما به عنوان یک شرکت فروش ملک در ترکیه در این کشور به ثبت رسیده و فعالیت می کنند. در چنین شرایطی، شما علاوه بر امکان بهره مندی از مشاوره رایگان از آنها، می توانید گزینه های متنوعی را که با شرایط و نیازهای شما مطابقت بیشتری دارند را، به راحتی یافته و بررسی نمایید.
لذا، اکیدا توصیه می شود هرگونه خرید ملک در ترکیه یا سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات را از این طریق انجام دهید؛ درصورتی که از این روش یا سایر روش های دیگر استفاده نمایید، مراحل کلی خرید ملک در ترکیه به شرح زیر می باشند:
- جستجو در اینترنت و کسب اطلاعات اولیه و لازم برای آشنایی کلی با فرایند خرید ملک یا سرمایه گذاری در ترکیه.
- یافتن چند شرکت، بنگاه یا مشاور ملکی معتبر و مطمئن جهت مشاور رایگان.
- هماهنگی برای بازدید از پروژه هایی که متناسب با نیاز و شرایط شما می باشند.
- بررسی دقیق گزینه های موجود با توجه به شرایط پرداخت، امکانات ملک، دسترسی به مناطق مختلف شهر و سایر موارد.
- انتخاب گزینه نهایی و اقدام برای خرید ملک موردنظر با مراجعه طرفین معامله (یا نماینده رسمی آنها که دارای وکالتنامه هستند)، به یکی از دفترخانه های اسناد رسمی ترکیه برای امضای قرارداد خرید ملک.
- دریافت گزارش رسمی ارزیابی ملک توسط کارشناس معتبر.
- دریافت شماره مالیاتی برای خریدار جهت انتقال مبلغ خرید ملک.
- تهیه ترجمه رسمی مدارک خریدار خارجی مانند پاسپورت به ترکیه ای و حضور یک مترجم قسم خورده درصورتی که خریدار به زبان ترکیه ای آشنایی نداشته باشد.
- مراجعه به اداره ثبت املاک جهت دریافت «سند مالکیت» (در بیشتر موارد، مدارک به آدرس خریدار در ترکیه یا کشور خود، ارسال خواهد شد).
- پرداخت سایر هزینه های مانند مالیات مربوط به خرید ملک.
- اقدام برای دریافت مجوز اقامت ترکیه یا شهروندی این کشور (درصورتی که حائز شرایط ذکر شده در بالا باشند).
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای رفع سوالات احتمالی در حوزه خرید ملک ترکیه این مقاله را بخوانید: سوالات رایج هنگام خرید ملک در ترکیه
مرحله 1 – مشخص کردن هدف خود از خرید ملک در ترکیه
پیش از هر چیز، شما باید هدف خود از خرید ملک در ترکیه را مشخص نمایید؛ چراکه اگر قصد شما دریافت اقامت ترکیه یا شهروندی این کشور می باشد، پس باید شهرهایی مانند ازمیر و املاکی را درنظر بگیرید که به مراکز مهم شهری نزدیک بوده و بتوانید دسترسی آسان به آنها داشته باشید. اگر قصد شما صرفا داشتن مکانی برای گذراندن تعطیلات است، بهترین گزینه برای شما شهرهایی مانند آلانیا و املاک ویلایی در نزدیکی دریا می باشد؛ اما قرار است حضور شما در ترکیه با اهداف کاری یا سرمایه گذاری در حوزه املاک باشد، می بایست با پرداخت هزینه بیشتر در شهری مانند استانبول، ملکی در مرکز شهر را درنظر بگیرید.
همچنین، اگر شما قصد ادامه تحصیل در ترکیه را دارید، بورسا شهری مناسب بوده و خرید ملکی کمی دورتر از مرکز شهر، علاوه بر کاهش هزینه های شما و فاصله نسبتا نزدیک به مناطق مورد نیازتان، توصیه می گرد.
مرحله 2 – انجام تحقیقات گسترده
پس از آنکه هدف خود از خرید ملک در ترکیه را مشخص نمودید، حال زمان آن رسیده در رابطه با نوع ملک دلخواه در شهر موردنظرتان، تحقیق کرده و اطلاعات لازم را بدست آورید. باید توجه داشت به دلیل رونق بازار املاک در ترکیه و نیز تعدد پروژه های مختلف آماده تحویل، در حال ساخت یا پیش فروش با کاربرهای: مسکونی، تجاری، اداری و تفریحی در شهرهای مختلف بویژه: استانبول، ازمیر و آنتالیا، هنگام تحقیق و جستجو با موارد زیادی روبرو خواهید شد. از این رو، هر چه دامنه جستجوی خود را محدودتر کرده یا از مراکز معتبری چون شرکت های با سابقه در فروش ملک مانند اوکازیون (Okaziyon.com)، تحقیقات خود را انجام دهید، می توانید علاوه بر کسب اطلاعات موثق، ملک دلخواهتان را نیز انتخاب و خریداری نمایید.
مرحله 3 – یافتن یک مشاور املاک مطمئن در ترکیه
در حالت کلی، می توانید فهرستی از مشاوران املاک مختلف را در اینترنت، آگهی های درج شده در روزنامه ها و توصیه های دوستان، بیابید؛ ولی انتخاب مطمئن ترین گزینه، نیازمند درنظر گرفتن برخی نکات می باشد که عبارتند از: سابقه موفق کاری، کیفیت بالای تبلیغات، تعداد و نحوه ارائه خدمات، پروژه های موجود، شرایط و تسهیلات تعیین شده برای فروش ملک، نحوه اجرای مراحل قانونی فروش و طرز برخورد و نحوه پاسخگویی به سوالات مختلف شما.
مرحله 4 – بازدید حضوری از ملک در ترکیه
هر چند امروزه تورهای آنلاین برای بازدید ملک در ترکیه رایج شده، اما اگر خودتان امکان حضور در ترکیه و بازدید ملک از نزدیک را دارید، حتما این اقدام قبل از انجام دهید؛ چراکه این کار علاوه بر اطمینان شما از شرایط ملک معرفی شده با مشخصات اعلام شده، کمک زیادی به تصمیم گیری صحیح شما جهت خرید خواهد کرد. همچنین، می توانید به غیر از بازدید از ملک، میزان دسترسی به سایر مناطق شهر و وجود مراکز مهم در اطراف ملک موردنظرتان را نیز، دیده و از آنها اطلاعات دقیق تری بدست آورید.
در صورتی که شما به دلایل مختلف امکان حضور در ترکیه و بازدید از ملک را ندارید، می توانید این اقدام را علاوه بر بازدید آنلاین ملک، با کمک یک نماینده قانونی و مطمئن نیز، انجام دهید تا ملک را بر اساس معیارهای شما ارزیابی کرده و اطلاعات لازم را برایتان ارسال نماید.
مرحله 5 – آماده کردن مدارک مورد نیاز
پس از آنکه شما ملک دلخواهتان را انتخاب کردید، حال می بایست با راهنمایی مشاور املاک، مدارک زیر را جهت انجام معامله و قطعی کردن آن در دفترخانه اسناد رسمی، آماده نمایید:
- سند ملکی
- مدرک شناسایی خریدار مانند پاسپورت
- گواهی تعیین ارزش ملک از شهرداری (بویژه اگر قصد دریافت پاسپورت ترکیه و شهروندی این کشور را دارید)
- بیمه اجباری زلزله (DASK)
- گزارش ارزیابی ملک
مرحله 6 – تعیین وقت در دفترخانه اسناد رسمی جهت ثبت رسمی معامله ملک
به یاد داشته باید، هیچ معامله املاکی در ترکیه نهایی و قانونی نخواهد بود، مگر اینکه رسما در دفترخانه اسناد رسمی ترکیه ثبت گردد. برای این منظور، علاوه بر مدارک اشاره شده، حضور طرفین معامله یا نماینده قانونی آنها که دارای وکالتنامه رسمی است، الزامی بوده و در صورتی که شما به زبان ترکیه ای آشنایی ندارید، باید یک مترجم قسم خورده نیز همراهتان باشد. سند نهایی خرید حتما باید به امضای طرفین معامله برسد.
اقدام مهم دیگری که معمولا از طریق مشاوران املاک صورت می گیرد، مراجعه به سامانه تعیین وقت از دفاتر اسناد رسمی در ترکیه و مشخص نمودن زمان مراجعه به دفترخانه می باشد؛ پس از پرداخت هزینه های: خرید ملک، مالیات مرتبط و عوارض دولتی، سند مالکیت نهایتا ظرف یک هفته صادر و از طریق پست به دست خریدار خواهد رسید.
نکته مهم: درصورت درخواست خریدار خارجی، دفترخانه می بایست اسناد رسمی را به دو زبان ترکیه ای و زبان کشور خریدار، آماده نماید.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با مزایای خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: خرید ملک در ترکیه و مزایای آن برای اتباع خارجی
هزینه های مازاد پس از خرید خانه در ترکیه
هزینه مشاور املاک
اگر خرید خانه از طریق بنگاه ملکی انجام شده باشد، قانونا هزینه خدمات مشاور املاک نیز باید پرداخت گردد که این هزینه در مقررات مربوط به تجارت املاک، مشخص شده است. بر این اساس، هزینه دریافتی توسط بنگاه های ملکی شامل: هزینه خدمات ملکی + مالیات بر ارزش افزوده، می گردد. بنا بر قانون، معمولا مجموع این هزینه بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد؛ همچنین، بیشتر اوقات می توان با مذاکره این مبالغ را تا حدودی کاهش داد.
دریافت بیمه اجباری زلزله
یکی از هزینه هایی گه پس از خرید خانه حتما باید انجام شود، تهیه بیمه اجباری زلزله (DASK)، است که در حقیقت یک الزام قانونی از سوی دولت ترکیه است. اهمیت این بیمه بقدری است که ارائه آن هنگام معامله از سوی فروشنده، اجبار می باشد. بیمه زلزله هر سال تمدید شده و هنگام فروش خانه، به نام مالک جدید ثبت می گردد.هزینه سرمایه در گردش سند
در فرآیند خرید خانه هزینه سرمایه در گردش سند، جزو هزینه هایی است که از شهروندان خواسته می شود. این میزان که هر ساله توسط موسسات مربوطه تعیین می گردد، هزینه آن هنگام انتقال سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک پرداخت خواهد شد.هزینه سند مالکیت
هزینه دیگری که در معاملات ملک از شهروندان مطالبه می شود، هزینه سند مالکیت است. این مبلغ، برابر با 4% قیمت فروش ملک بوده که بصورت برابر از خریدار و فروشنده دریافت می گردد.محاسبه هزینه سند
با پایان یافتن کمپین تخفیف در هزینه های سند در سال 2022، این هزینه ها بار دیگر با 4% اعمال شدند. در پاسخ به این سوال که چه کسی هزینه سند را پرداخت می کند، باید گفت 2% از سوی خریدار و دیگر 2% از سوی فروشنده پرداخت شده و این میزان در مجموع 4% تعیین گشته است. نصف مقادیر هزینه سند ذکر شده در زیر را فروشنده و نصف دیگر را خریدار پرداخت خواهد کرد. محاسبه مقادیر هزینه ها بدین شرح می باشد: ضمن محاسبه هزینه کل سند، مبلغ 265 لیر به عنوان هزینه سرمایه در گردش به آن اضافه خواهد شد.- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 100 هزار لیر: 4 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 150 هزار لیر: 8 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 200 هزار لیر: 16 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 250 هزار لیر: 20 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 300 هزار لیر: 24 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 400 هزار لیر: 32 هزار لیر
- مبلغ کل قابل پرداخت برای هزینه سند جهت فروش مسکن به ارزش 500 هزار لیر: 40 هزار لیر
مالیات مسکن
یکی از مهمترین هزینه هایی که حتما باید پس از خرید ملک در ترکیه پرداخت گردد، هزینه مالیات مسکن می باشد. نکته مهم در این رابطه، پرداخت آن طی یک سال پس از خرید خانه در هر ساله و طی دو قسط خواهد بود.بازسازی، مالیات نظافت محیط و هزینه های اشتراک
اگر خانه خریداری شده پیش از این نیز مورد سکونت قرار گرفته باشد، ممکن است نیاز به بازسازی آن ضرورت پیدا کند از سوی دیگر، مالیات نظافت و رسیدگی به محیط زیست (که به آن مالیات زباله نیز گفته می شود)، سالانه از سوی مالکان هر خانه پرداخت می گردد. علاوه بر این موارد، هزینه اشتراک حامل های انرژی (آب، برق و گاز)، و اینترنت نیز، باید درنظر گرفته شوند.مالیات خرید ملک در ترکیه
در حالت کلی، تعیین مبلغ دقیق مالیات مربوط به خرید ملک در ترکیه، به دلیل عواملی دخیل در این رابطه، امکان پذیر نبوده و وابسته به عواملی چون: موقعیتی که ملک در شهر یا منطقه در آن قرار دارد، امکانات موجود در ملک، تفاوت قیمت خرید با فروش، ویژگی های ملک و غیره، می باشد؛ با این حالی، مالیات ملاک در ترکیه به 3 دسته تقسیم می شود که عبارتند از:
- مالیات مربوط به هنگام خرید ملک.
- مالیات سالیانه ملک (عوارض شهرداری).
- مالیات ماهانه که در ازای خدمات بیشتر در مجتمع های مسکونی/اداری/تجاری پرداخت می شوند (مانند خدمات نظافتی).
اما آنچه در بین انواع مالیات مربوط به خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی مهم می باشد، مالیاتی است که هنگام خرید ملک و آن هم فقط برای یک بار هنگام انجام معامله، باید آن را بپردازند؛ خود این نوع از مالیات، به دو دسته زیر تقسیم می شود:
-
- مالیات مربوط به انتقال مالکیت سند ملک خریداری شده: این مالیات که تنها 4% از مبلغ کلی فروش ملک را شامل می شود، معمولا بطور مساوی بین خریدار و فروشنده ملک، تقسیم می گردد.
- VAT): هزینه مربوط به این مالیات، بین 1% تا 18% بوده و با توجه به نوع ملک، مساحت خالص آن، مکان آن و …، محاسبه می شود.؛ گاهی مبلغ این مالیات برای سرمایه گذاران خارجی، به عنوان معافیت مالیاتی درنظر گرفته می شود.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای مقاسه قیمت ملک ترکیه با اروپا این مقاله را نیز بخوانید: مزایا و مقایسه قیمت خرید ملک در ترکیه با اروپا
دریافت بیمه اجباری زلزله، شماره مالیاتی و گواهی Iskan
- بیمه اجباری زلزله در ترکیه یا همان (DASK)، از مواردی است که تهیه آن برای تمامی بناها در ترکیه، الزامی است. این موضوع، نه تنها به منظور اطمینان از مقاومت ساختمان در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله است، بلکه معامله ملک بویژه برای اتباع خارجی را قابل اطمینان تر می کند. درصورتی که ملک تازه ساختی دارای این بیمه نامه نباشد، باید سریعا آن را تهیه نمود.
- شما می توانید شماره مالیاتی خود را با مراجعه به شعب اداره مالیات در منطقه سکونت خود، دریافت کنید. این امر به شما کمک خواهد کرد تا علاوه بر امکان افتتاح حساب در یکی از بانک ها ترکیه، به راحتی نیز بتوانید از طریق حساب بانکی خود، در ترکیه خرید کرده و هزینه های مربوط به قبوض خود را پرداخت نمایید.
- اگر در ترکیه یک ملک تازه ساخت را خریداری می کنید، باید مطمئن شوید ملک موردنظر دارای گواهی Iskan می باشد. این گواهی، دربرگیرنده اطلاعات و تاییدیه های لازم درخصوص ساخت و تکمیل درست بنا توسط سازنده بوده و بدون آن، نمی توانید اشتراک آب و برق را برای ملکتان دریافت کنید.
سایر نکات مهم پیش از خرید ملک در ترکیه
- بررسی دقیق و انجام هرگونه مشورت پیش از خرید ملک در ترکیه.
- کسب اطلاعات دقیق از کیفیت ساخت بنا و ویژگی های آن با مراجعه به کارشناسان ارزیابی شهرداری یا مطالعه گزارش ارزیابی آنها.
- توجه به ویژگی های ملک، میزان دسترسی به سایر نقاط شهر یا امکانات مورد نیاز شهری.
- امکان انجام تغییرات دلخواه در ساختار ملک.
- اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل ساختاری یا سایر موارد، در ملک مورد نظر یا املاک و مناطق اطراف آن.
- با توجه به سخت بودن مراحل و اقدامات مربوط به تغییر نمای بناها در ترکیه، بهتر است به نمای ساختمان نیز توجه داشته باشید.
- کسب اطلاعات لازم در رابطه با منطقه و محله ای که ملک در آن واقع شده است..
- اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکلات ساختاری در بنا یا بدهی مالیاتی مالک سابق (چراکه در ترکیه، تمامی بدهی مالیاتی مالک پیشین در رابطه با ملک، می تواند به مالک جدید منتقل شده و به عنوان بدهی وی، درنظر گرفته شود).
- کسب اطلاع از هزینه های جانبی ملک مانند شارژ ماهیانه در مجتمع های مسکونی یا سایر مواردی که باید به صورت ماهانه پرداخت شوند.
- عدم پذیرش هرگونه توافقی به بعد از انتقال سند مالکیت یا مواردی که در سند به ثبت نرسیده باشند.
- عدم قبول پیشنهادات جعلی با بازده سرمایه گذاری اغراق آمیز یا سخنان وسوسه انگیز آن دسته از بنگاه ها/مشاوران ملکی که سعی دارند به هر طریقی که شده، شما را مجاب به پذیرش پیشنهادات خود کنند (بطور مثال: این پروژه، یک فرصت استثنایی و برای مدت محدود در دسترس می باشد).
- انتخاب آن مشاور/بنگاه ملکی که اطلاعات وی در رابطه با املاک یا سایر موارد، با اطلاعاتی که از قبل بدست آورده اید، هماهنگی بیشتری داشته و توسط چندی فرد معتمد، به شما توصیه شده است.
خرید ملک در ترکیه از مجموعه اوکازیون
لازم به ذکر است، وب سایت «اوکازیون (Okaziyon.com)» با تجربه موفق بسیار و کادر مجرب حرفه ای، سال ها خدمات خود را در در حوزه خرید و فروش ملک در ترکیه و کسب مجوز اقامت و شهروندی در ترکیه، از سال 2020 با گسترش فعالیت های خود، خدماتش را در سراسر ترکیه ارائه می نماید.
