تحلیل بازار املاک مسکونی ترکیه در سال 2023
تایماز گلزار 
بی شک یکی از دلایل رشد اقتصادی و جذب سرمایه ای داخلی و خارجی لازم جهت توسعه هر چه بیشتر ترکیه در دهه های اخیر، تغییر در قوانین و تسهیلاتی است که این کشور درنظر می گیرد. از این رو، هر ساله نیز با ارائه گزارش و تجزیه و تحلیلی های کارشناسانه و دقیق نسبت به عملکرد بازار املاک و مستغلات ترکیه، بویژه املاک مسکونی، این موضوع به مسئولین و سرمایه گذاران داخلی خارجی در اتخاذ بهترین و سودآورترین روش ها و قوانین کمک زیادی کرده و موجب می شود هرگونه تصمیم گیری در این رابطه، به درستی انجام گیرد.
از جمله این موارد، می توان به قوانین اشاره داشت که به موجب آنها، سرمایه گذاران و خریداران خارجی می توانند با خرید ملکی به ارزش حداقل 400 هزار دلار، شهروندی و پاسپورت ترکیه را دریافت کرده یا با خرید ملکی به ارزش حداقل 75 هزار دلار، مجوز اقامت کوتاه مدت این کشور را بدست آورند (این مبالغ در سال های پیش از 2023، کمتر بوده ولی از 12 آوریل سال مذکور و متناسب با شرایط، این مبالغ افزایش پیدا کردند).
تغییر سالانه قیمت مسکن در ترکیه
بی شک یکی از عوامل مهم در جذب سرمایه و علاقه مندی سرمایه گذاران و خریداران خارجی به حوزه املاک و مستغلات، بویژه املاک مسکونی، افزایش ارزش و قیمت ملک در ترکیه طی هر سال بوده است. این افزایش که در برخی مواقع همانند هر بازاری، دارای نوساناتی بوده، خوشبختاته کمترین تغییر را تا پیش از سال 2018 داشته ولی بنابر گزارش بانک مرکزی جمهوری ترکیه (CBRT)، در بازه 2018 تا پیش از 2020 و به دلیل شیوع ویروس کرونا (Corona)، که دچار افت گردید، این بازار از اواخر سال 2019 تا به 2023، شاهد رشد در ارزش قیمت ملک بوده است (همچنان پیش بینی می شود در سال های آتی نیز، تداوم پیدا کند).
نمودار نسبت قیمت ملک مسکونی بین سال های 2011 تا اواخر 2022 (قیمت اسمی/Nominal رنگ قرمز و قیمت واقعی/Real بازار به رنگ آبی)
همانگونه که در نمودار فوق و بعدی می بینید، علیرغم تفاوت فاحش بین ارقام اسمی و واقعی مربوط به رشد قیمت مسکن، این موضوع در نیمه دوم سال و رو به ماه های آخر، همراه با کمی کاهش در ترکیه داشته، اما در بررسی شهرهای مهمی چون استانبول، آنکارا و ازمیر، قیمت املاک مسکونی همچنان سیر صعودی دارد.
میزان افزایش قیمت هر مترمربع ملک مسکونی از سال 2010 تا 2022 در ترکیه و شهرهای استانبول، آنکارا و ازمیر
بر این اساس، می توان گفت افزایش ارزش و قیمت املاک مسکونی در استانبول، 59.4 درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل، در آنکارا 60.5 درصد و در ازمیر 64.3 درصد در هر متر مربع بوده و این درحالی است که، میزان تقاضا برای خرید ملک مسکونی کم و بیش همچنان ثابت مانده است. بر این اساس و بنابر ارقام منتشر شده توسط اداره آمار ترکیه موسوم به «ترک استات (TurkStat)»، خرید خانه توسط اتباع خارجی در ترکیه طی یازده ماهه نخست سال 2022 با 20.4 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه در سال قبل، به بیش از 61 هزار واحد در سال 2023 رسید (این بالاترین رقم فروش به ثبت رسیده تاکنون می باشد).
گفتنی است، هرچند پیش بینی می شود رشد اقتصادی درترکیه در سال جاری با کمی کاهش مواجه شود، اما بانک جهانی و صندوق بین المللی پول (IMF)، بطور متوسط رشد 2.7 تا 3 درصدی را برای این کشور، پیش بینی کرده اند.
ثبات نسبی در بازار عرضه و تقاضای ملک
همانگونه که پیشتر اشاره شد، با وجود نوسانات رایج در بازار طی سال های اخیر و رکود رخداده طی دوره شیوع کوید-19 (Covid-19)، از اواخر سال 2019 شاهد رونق مجدد فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه بوده ایم. در چنین شرایطی، با تغییر در حداقل ارزش ملک خریداری شده توسط آن دسته از سرمایه گذاران و خریداران خارجی که تصمیم به اخذ پاسپورت/شهروندی ترکیه یا مجوز اقامت کوتاه مدت آن از طریق خرید ملک داشتند، باز شاهد رشد 1 درصدی در سال 2022 در علاقه مندی اتباع خارجی به خرید ملک بویژه مسکونی در ترکیه هستیم که به رقم 1.28 میلیون واحد دست پیدا کرده است.
نوسانات و رشد صعودی قیمت ملک در ترکیه از سال 2018 تا اواسط 2022
نکته مهم: لازم به ذکر است، هرچند فروش خانه های نوساز در همین دوره با کاهش مختصری در حدود 0.7 درصد روبرو شده، اما فروش خانه های دست دوم برخلاف انتظار، 1.7 درصد افزایش داشته و به بیش از 895 واحد در سال جاری رسید؛ جالب است بدانید، این موضوع حتی در رابطه با خرید ملک مسکونی در شهرهای بزرگ نیز صادق بوده و به دلیل بالابودن هزینه های زندگی در شهرهایی مانند استانبول، تمایل سرمایه گذارن و خریداران خارجی به شهرهای کوچک تر بیش از پیش افزایش یافته است؛ این موضوع طی 11 ماه نخست سال 2022 در شهرهای محبوب زیر، بدین شرح می باشد:
| نام شهر | سهم از بازار املاک | میزان کاهش تقاضا | تعداد واحدهاهی فروخته شده |
| استانبول | 17% | 6% | 222.910 هزار |
| آنکارا | 9% | 10.5% | 109.801 هزار |
| ازمیر | 6% | 1% | 72.626 هزار |
| آنتالیا | 5.4% | 22.6% | 69.291 هزار |
| بورسا | 3.6% | 2.1% | 46.583 هزار |
افزایش قابل توجه تعداد خریداران خارجی
از جمله موارد قابل توجیه حتی در شرایط افزایش قیمت املاک مسکونی در ترکیه، افزایش قابل توجه میزان تقاضا و تعداد خریداران خارجی در خرید انواع ملک در ترکیه، بویژه مسکونی می باشد (انواع ملک شامل: واحد مسکونی، ویلایی، آپارتمانی، تجاری، اداری، مغازه، مزرعه و زمین، می گردد). بر این اساس و به موجب ارقام منتشر شده توسط ترک استات (TurkStat)، می توان به رشد 20.4 درصدی و دستیابی به رقم 61.104 واحد اشاره داشته که نسبت به مدت مشابه در سال قبل، 50.735 واحد بوده است؛ لازم به ذکر است، هرچند این میزان در مقایسه با پیش از همه گیری کرونا حدود دو برابر میزان کنونی می باشد، اما با پایان پاندمی، این رقم بسیار قابل توجه و امیدوار کننده در سال های پیش رو می باشد (صرف نظر از درصد سرمایه گذاران و خریداران داخلی و خارجی).
میزان فروش ملک به اتباع خارجی بین سال های 2013 تا اواخر 2022
عوامل اصلی استقبال سرمایه گذاران و خریدارن خارجی
شاید بتوان نقطه عطف در افزایش یکباره علاقه مندی اتباع خارجی به خرید ملک در ترکیه را (مانند خرید آپارتمان در استانبول، خرید ویلا در آنتالیا، خرید مغازه در آنکارا، خرید خانه در ازمیر یا …)، تغییر و تسهیل در قوانین مرتبط با این حوزه از سال 2018 دانست. به موجب چنین تغییراتی، سرمایه گذاران و خریداران خارجی توانستند با خرید ملک تحت شرایط زیر به عنوان سریع، ارزان و مطمئن ترین روش سرمایه گذاری در ترکیه، بیش از پیش نسبت به این امر ترغیب شوند:
- اخذ شهروندی ترکیه و پاسپورت این کشور با خرید ملکی به ارزش حداقل 400.000 دلار (پیش تر 25 هزار دلار بود)
- دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه با خرید ملکی به ارزش حداقل 75.000 دلار (پیش تر بدون محدودیت ارزش ملک)
در این بین، سایر روش های اخذ پاسپورت ترکیه و شهروندی این کشور، عبارتند از:
- سپرده گذاری در یکی از بانک های ترکیه به مبلغ حداقل 500 هزار دلار (بدون تغییر نسبت به سال های قبل)
- راه اندازی کسب و کار در ترکیه و استخدام حداقل 50 نیروی کار ترکیه ای (بدون تغییر نسبت به سال های قبل)
نکته مهم: لازم به ذکر است، درصورت انتخاب هر یک از 4 روش فوق جهت اخذ تابعیت ترکیه یا مجوز اقامت این کشور، تبعه خارجی نمی توان تا 3 سال نسبت به فروش ملک مزبور یا کاهش مبلغ سپرده گذاری از میزان تعیین شده، اقدام کند؛ بدین ترتیب، در رابطه با خریداری ملک، سرمایه گذار یا خریدار خارجی پس از پایان 3 سال ذکر شده، می تواند سود قابل توجهی به دلیل افزایش ارزش و قیمت ملک بدست آورد.
تاثیر شرایط بازار در میزان اجاره و رهن ملک در ترکیه
جالب است بدانید، با وجودی که تصور می شود افزایش هزینه خرید ملک در ترکیه یا تورم اشاره شده طی سال های اخیر، تاثیر ناخوشایندی بر بازار املاک و مستغلات این کشور گذاشته، اما به موجب پیشرفت و بهبود شرایط رفاهی و اجتماعی ترکیه در دهه های اخیر، همچنان علاقه مندی اتباع خارجی به زندگی، کار، تحصیل و گذارندن تعطیلات در این کشور افزایش یافته است؛ همین امر را می توان یکی از اصلی ترین دلایل برای رهن و اجاره ملک در ترکیه دانست.
نکته دیگر در این خصوص، نظارت دولت در مراحل اجاره ملک در ترکیه و اجاره بهایی است که مالکان از مستاجران خود دریافت می کنند؛ لذا، بدین طریق همیشه نرخ های قابل قبولی که متناسب با شرایط و ویژگی های هر ملک می باشد، تعیین و مدنظر قرار می گیرند؛ گواه این مطلب را، می توان در بیشتر شدن علاقه مندی گردشگران نسبت به این موضوع دانست، چراکه هزینه رزرو یک اتاق دو تخته در یک هتل 5 ستاره با استخر و رستوران مشترک با سایرین برای یک روز، بیشتر از اجاره یک ویلای شیک با استخر و فضای خصوصی بیشتر می باشد.
تداوم رشد اقتصاد ترکیه
ناگفته پیداست، شرایط اقتصادی هر کشوری در دوره های مختلف و بنا به دلایلی که رایج می باشند، دستخوش نوسانات شده و درحالیکه دورانی را توام با رشد و توسعه همراه می باشد، برخی دوران ها نیز با افت و رکود مواجه می گردد. در چنین شرایطی، هر چه اقتصاد کشور موردنظر، دارای ثبات بیشتر در دوره رشد باشد، به همان اندازه اطمینان سرمایه گذاران، خریداران و رونق بازار مذکور، بیشتر خواهد بود.
این موضوع در رابطه با شرایط اقتصادی ترکیه طی سال های اخیر و رشد و سرمایه های جذب شده توسط این کشور طی همین دوره (بویژه از سال 2018 تاکنون)، با رجوع به گزارشات اداره آمار این کشور، صندوق بین المللی پول (IMF)، و بانک جهانی، کاملا مشهود است. در همین راستا، رشد اقتصادی ترکیه در طی سال های 2018 تا 2022، به شرح زیر می باشد:
- سال 2018 برابر با 3%
- 2019 برابر با 0.8%
- 2020 برابر با 1.9%
- 2021 برابر با 11.4%
- 2022 برابر با 5%.
تهیه و تنظیم: تایماز گلزار
منابع:
