مراحل اجاره ملک در ترکیه
تایماز گلزار 
با توجه به رونق بازار املاک در ترکیه و شرایط خوب این کشور جهت زندگی، کار و تحصیل، اتباع خارجی زیادی تمایل به اقامت یا سرمایه گذاری در حوزه املاک نموده اند. بر همین اساس، صرف نظر از اینکه ملکی جهت اجاره دادن خریداری کرده اید یا قصد اجاره ملکی را برای اقامت کوتاه یا بلند مدت خود دارید، می بایست از مراحل قانونی اجاره ملک در ترکیه آگاه باشید.
هرچند در سال های اخیر دولت ترکیه تسهیلات فراوانی را برای سرمایه گذاران و اتباع خارجی جهت دریافت مجوز اقامت و کسب شهروندی این کشور (پاسپورت)، از طریق خرید ملکی به ارزش حداقل 400 هزار دلار فراهم آورده است، اما آن دسته از اتباع خارجی که با وجود علاقه مندی به اقامت، امکان خرید ملک در ترکیه را ندارند، لذا ترجیح می دهند از مزایای اجاره ملک بهره مند شوند.
از جمله مواردی که می توان اجاره ملک در ترکیه را سودمند برای مالکان و مستاجران دانست، نظارت دولت بر این موضوع و وضع قوانینی است که منافع طرفین را حفظ می نماید؛ بطور مثال، به دلیل آنکه نرخ اجاره ملک در ترکیه از سوی دولت تعیین شده و سالانه حدود 10% افزایش پیدا می کند، در طول سال ثابت بوده که همین امر موجب ثبات در بازار املاک می گردد. از این رو، فرقی نمی کند پرداخت اجاره بها به لیر ترکیه صورت بگیرد یا به ارزهای خارجی، در هر صورت این موضوع تابع قانون ذکر شده می باشد.
در چنین شرایطی، فرقی نمی کند شما مالک ملکی بوده و حال قصد اجاره دادن آن را دارید یا به دنبال ملکی برای اجاره کردن هستید؛ در هر صورت، روند کلی این اقدام از مراجعه به یک بنگاه ملکی مطمئن آغاز و نهایتا با ثبت رسمی قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی، به پایان می رسد. اما در این بین، نکات و مراحلی وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد.
مراجعه به بنگاه ملکی و یافتن بهترین مشاور املاک
همانگونه که می دانید، چندین روش رایج در رابطه با اجاره ملک وجود دارد که عبارتند از: بنگاه های ملکی (مشاوران املاک)، آگهی های روزنامه ای یا اینترنتی و استفاده از توصیه های دوستان و آشنایان. در چنین حالتی، با توجه به جایگاه قانونی اجاره نامه در قوانین ترکیه، جلوگیری از هرگونه تخلف در این راستا و نیز به منظور حفظ منافع مالک و مستاجر، معمولا دو روش آخر زمانی توصیه می گردند که اولا بازدید از ملک حتما با حضور یک مشاور املاک صورت بگیرد و دوما، پس از تنظیم اجاره نامه توسط بنگاه ملکی، این قرارداد بصورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ترکیه، به ثبت برسد؛ در غیر این صورت، دو روش آخر بویژه برای کسانی که برای اولین بار قصد اجاره ملک در ترکیه را دارند، توصیه نمی گردد.
از عمده ترین دلایلی که برای اجاره ملک از طریق بنگاه های ملکی می توان برشمرد، موارد زیر می باشند:
- تسلط به زبان ترکیه ای و آشنایی به فنون مذاکره با مالک یا مستاجر
- آشنایی کامل به منطقه ای که املاک اجاره ای در آن قرار دارند
- آگاهی از قیمت های به روز املاک و مبلغ مناسب اجاره
- ارائه توصیه های لازم به مالک یا مستاجر در رابطه با اجاره ملک
- حفظ منافع مالک و مستاجر در اجاره نامه
- درج موارد و نکات لازم در اجاره نامه
- ارائه پیشنهادات مختلف به لحاظ معرفی چندین مستاجر به مالک یا چندین ملک به مستاجر
- قانونی طی شدن روند اجاره ملک
حال اگر به دنبال یک بنگاه ملکی یا مشاور املاک مطمئن هستید، می توانید از یکی از سه روش زیر استفاده نمایید: 1) مراجعه حضوری به چندین بنگاه ملکی در منطقه موردنظر خود و صحبت با آنها 2) کمک گرفتن از توصیه های دوستان و آشنایان 3) مراجعه به آگهی های تبلیغاتی در روزنامه ها یا اینترنت و انتخاب مواردی که دارای تبلیغات معقولانه تری هستند.
در هر سه حالت، شما حتما باید سوابق کاری مشاور املاک یا بنگاه ملکی را بررسی کرده و اگر بطور مثال، تبلیغات ضعیفی را انجام داده باشند، نمی توان زیاد به توانایی های آنها اعتماد داشت. همچنین، اطلاعاتی که آنها در رابطه با املاک به شما ارائه می دهند، یکی دیگر از نشانه های کارآمدی آنها و تسلط به شرایط بازار املاک می باشد.
نکته مهم: ممکن است برخی به شما پیشنهاد کنند که اجاره ملک از طریق وکلا به دلیل پورسانت کمی که آنها از این کار می گیرند، به لحاظ مالی بیشتر برای مالک یا مستاجر منفعت داشته و آنها از این توصیه استفاده نمایند؛ اما موضوع اینجاست که اولا، مابه التفاوت پورسانت وکلا با مشاوران املاک، تقاوت چندانی با هم نداشته و نهایتا 2% می باشد؛ دوم، با توجه به تبحر وکلا در حوزه خود، آنها مانند مشاوران املاک اطلاع کافی از بازار ملک نداشته و نمی توانند گزینه های متعددی را مانند بنگاه های ملکی به شما پیشنهاد نمایند.
ضرورت تنظیم اجاره نامه توسط مشاوران املاک
همانگونه که پیشتر نیز اشاره شد، تنظیم قرارداد اجاره توسط بنگاه های ملکی، می تواند منافع زیادی برای مالک و مستاجر داشته باشد؛ چراکه آنها علاوه بر اینکه می توانند نکات مهم و ضروری را به شما یادآوری کرده و در قرارداد ذکر نمایند، همچنین می توانند از ضایع شدن منافع شما به عنوان مالک یا مستاجر نیز، جلوگیری نمایند.
مواردی که باید در اجاره نامه ذکر شوند
در نظر داشته باشید، شما به عنوان مالک یا مستاجر می توانید برخی موارد را با توافق دوجانبه، در اجاره نامه لحاظ کرده و پس از ثبت قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی، از اجرای آن اطمینان حاصل کنید. بطور مثال، ماهانه در ترکیه اجاره را نه بصورت ماهانه که هر دو یا سه ماه و یکجا دریافت می کنند؛ لازم به ذکر است، تعیین مبلغ اجاره بها تا حد زیادی به موقعیت ملک، نوع بنا، امکانات آن، دسترسی به مراکز مهم و سیستم حمل و نقل عمومی و …، بستگی داشته و مالک می تواند پس از مشورت با بنگاه ملکی جهت تعیین مبلغ اجاره بهای معقولانه، آن را در فواصل زمانی درخواست، به صورت لیر یا هر یک از ارزهای خارجی دریافت نماید.
سایر موارد ضروری که حتما باید در اجاره نامه ذکر شوند، عبارتند از:
- مبلغ اجاره ماهیانه و موعدهای پرداخت
- شماره حسابی که مبلغ اجاره باید به آن واریز شود
- تعیین مسئولیت پرداخت قبوض حامل های انرژی
- تعیین مسئولیت پرداخت هزینه شارژ، مالیات نظافت محیط زیست، هزینه تعمیر و نگهداری بنا (مانند موتورخانه در آپارتمان)
- مدت زمان اجاره ملک و زمان دقیق اقامت مستاجر در ملک
- میزان افزایش اجاره بها در زمان تمدید
- ذکر نماینده قانونی مالک جهت دریافت اجاره بها (درصورت وجود)
- ذکر هرگونه توافق صورت گرفته بین طرفین
- و …
سایر نکاتی که باید در رابطه با اجاره ملک، درنظر داشت
- درصورتی که اجاره ملک برای طولانی مدت یعنی بیش از یک سال باشد، می توان اجاره بهای 6 ماه پیش رو را جلوتر دریافت نمود.
- درصورتی که مدت اجاره ملک برای مدت کوتاهی یعنی کمتر از یک سال باشد، مالک یا نماینده قانونی وی موظف به ثبت دقیق مشخصات مستاجر در سیستم GIYKIMBIL خواهد بود.
- کلیه موارد و توافقات مربوط به اجاره ملک، باید بدون قلم خوردگی در اجاره نامه درج گردد.
- به منظور رسمی و قانونی شدن قرارداد اجاره، علاوه بر ضرورت امضای آن توسط مالک و مستاجر یا نماینده قانونی آنها (که دارای وکالتنامه رسمی است)، حتما باید در دفترخانه اسناد رسمی نیز به ثبت برسد.
منبع: tommyproperty.com
