تایماز گلزار رونق و سودآوری بازار املاک و مستغلات ترکیه در سال های اخیر، از اصلی ترین عوامل جذب سرمایه گذاران خارجی به این کشور و علاقه اتباع خارجی به خرید ملک در ترکیه بوده است. در چنین شرایطی، برخی از این خریداران که تمایل به اقامت در املاک خود نداشته و بیشتر علاقه مند به کسب درآمد هستند، املاکشان را از طریق مشاوران ملکی، به اجاره می دهند؛ این اقدام که ماهانه سود خوبی برای آنها به همراه خواهد داشت، ملزم به رعایت برخی موارد مهم توسط اتباع خارجی می باشد.
خرید ملک در ترکیه و مزایای آن برای اتباع خارجی
به جرات می توان گفت رشد و توسعه ترکیه طی چند دهه اخیر، تا حد زیادی مدیون تغییر در قوانین خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی و وضع طرح های تشویقی در این رابطه می باشد. از جمله این موارد، می توان به کسب شهروندی ترکیه از طریق خرید ملکی به ارزش حاقل 400.000 دلار و اخذ مجوز اقامت ترکیه با خرید ملکی به ارزش حداقل 75.000 دلار می باشد. در همین راستا، آن دسته از خریداران خارجی که صرفا قصد خرید ملک و سرمایه گذاری به اشکال مختلف در این حوزه را دارند، بیشتر علاقه مند به استفاده از سرمایه خود (ملک خریداری شده)، برای کسب سود بیشتر و درآمدزایی می باشد.
به همین دلیل است برخی از این افراد، اقدام به خرید و فروش ملک و برخی دیگر خرید املاک مختلف و اجاره آنها به اتباع ترکیه ای یا خارجی می کنند تا ماهانه به درآمد مناسب و مطلوب خود دست پیدا کنند. از این رو، روش دوم بیشتر به کسانی توصیه می گردد که ممکن است سرمایه زیادی نداشته و با خرید یک یا چند ملک در ترکیه و اجاره دادن آنها، قصد فعالیت در این حوزه را دارند. نکته مهم دیگری که باید از سوی مالکان بدان توجه شود، طول مدت اجاره ملک می باشد که معمولا به دو دسته زیر تقسیم می شوند:
- اجاره بلند مدت ملک در ترکیه
رایج ترین نوع اجاره ملک در هر کشوری، اجاره بلندمدت آن برای بازه زمانی 1 سال یا بیشتر می باشد؛ در چنین شرایطی، معمولا املاک مسکونی حداکثر برای 1 سال اجاره داده شده و در پایان قرارداد، اگر طرفین به توافق برسند، مجددا تمدید خواهد شد؛ املاک تجاری نیز غالبا با توجه به توافق طرفین، بین 1 تا 5 سال در اختیار مستاجر قرار گرفته و می توان به دلیل مختلف، آن را پیش از موعدِ پایان اجاره نامه، فسق نمود. مزیت اجاره بلند مدت ملک برای موجر، اطمینان از دریافت مرتب اجاره بها در هر ماه و حداقل یک سال می باشد و معایب آن نیز، سخت بودن فسق قرارداد اجاره پیش از موعد پایان آن بوده که ممکن است حتی نیاز به مراجعه به مراجع قضایی گردد.
- اجاره کوتاه مدت ملک در ترکیه
در این نوع از اجاره ملک که اعتبار آن کمتر از یک سال و ممکن است حتی برای چند روز باشد، بیشتر در آن دسته از شهرهای ترکیه یافت می شوند که به عنوان شهرهای گردشگری شناخته شده و گردشگران زیادی در فصل های مشخصی از سال، به دنبال مکان مناسبی جهت اقامت برای مدت کوتاه می باشند. مزیت این نوع از اجاره ملک برای موجر، پایان سریع مدت اجاره بوده ولی از معایب آن، می توان به خالی ماندن ملک در مواقعی است که گردشگر کمتری به ترکیه سفر می کند.
نکته مهم: بنابر اصلاحیه قوانین مربوط به اجاره ملک در ترکیه در سال 2016، تمامی مالکان موظف هستند مشخصات ملکی که قصد اجاره آن را دارند و نیز مستاجران خود را در سیستم GIYKIMBIL (سامانه شناسایی اقامت موقت – سیستم هویت برای اقامتگاه های موقت)، به ثبت برسانند. لازم به ذکر است، تخطی از این قانون یا درج نادرست اطلاعات ملک یا مستاجر (حتی اگر ملک برای یکی دو روز به اجاره داده شده باشد)، مالک را مشمول جریمه ای در حدود 700 لیر برای هر روز کرده و می تواند پیامدهای قضایی نیز برای او داشته باشد.
مزایای خرید ملک جهت اجاره دادن در ترکیه
همانگونه که پیش تر اشاره شد، شرایط بازار املاک و مستغلات در ترکیه به گونه ای است که طی سال های اخیر، از آن به عنوان موتور نیروی محرکه اقتصاد این کشور، نام برده شده و توانسته سرمایه و توجه اتباع خارجی زیادی را به خود جلب نماید. از سوی دیگر، با توجه به محبوب ترکیه به عنوان یکی از مقاصد گردشگری در جهان، هر ساله مسافران و گردشگران خارجی زیادی برای گذراندن تعطیلات به آن سفر می کنند. در چنین شرایطی، اقتصاد ترکیه توانسته رشد قابل توجهی بدست آورده و بواسطه وجود زیرساخت ها لازم، پیشرفت های مختلف آموزشی-علمی و ظرفیت های بالای تجاری و سرمایه گذاری، اتباع خارجی زیادی آن را برای زندگی، کار، تحصیل، درمان و سرمایه گذاری، انتخاب می کنند.
همین عوامل، موجب شده تا بازار املاک و مستغلات در ترکیه، خرید و فروش ملک، سرمایه گذاری در انواع پروژه های ملکی و اجاره املاک خریداری شده توسط سرمایه گذاران و خریداران خارجی، به حوزه ای سودآور بدل شود. همچنین، باید به یاد داشت غنای منابع طبیعی و ویژگی های فرهنگی منحصر به فرد، موقعیت ژئوپلیتیک آن در نقطه تلاقی آسیا به اروپا، شبکه گسترده و توسعه یافته حمل و نقلی، سطح بالای رفاه اجتماعی و خدمات شهری و بسیاری عوامل دیگر، در مجموع کمک زیادی به رونق بازار املاک و مستغلات در ترکیه و بخش های مختلف آن کرده اند.
مواردی که اتباع خارجی هنگام اجاره دادن خانه خود در ترکیه، باید در نظر داشت
- مراجعه به یک بنگاه ملکی یا مشاور املاک
همیشه در ترکیه به یاد داشته باشید، بهتر است هرگونه اقدام به خرید و فروش یا اجاره ملک در این کشور، از طریق مشاوران املاکی که در منطقه شما فعالیت می کنند، انجام شود تا از مشکلات قانونی احمالی، گیری شود. دلیل دیگر این امر، آشنایی آنها به قوانین اجاره ملک، نرخ های مناسب برای اجاره بها و ودیعه، تنظیم صحیح اجاره نامه، توانایی در مذاکره و نیز یافت بهترین مستاجر برای ملک شما می باشد؛ در عین حال، شما می توانید از سایر روش های دیگر برای یافتن مستاجر، استفاده کرده ولی حتما مراحل اجاره دادن ملکتان و تنظیم اجاره نامه را از طریق بنگاه ملکی انجام دهید.
- تبلیغات هوشمندانه و حرفه ای برای ملک خود
پس از آنکه اجاره ملک خود را به یک مشاور املاک مطمئن سپردید، می توانید با هماهنگی وی، اقدام به درج آگهی تبلیغاتی برای اجاره ملکتان در روزنامه های محلی و وب سایت های معتبر و مرتبط کنید. به یاد داشته باشید، هرچه شما هنگام تبلیغ خانه حرفه ای و با جمله بندی مناسب انجام شود، به همان اندازه شانس اجاره دادن آن و یافت یک مستاجر خوب، بیشتر خواهد شد.
- مدنظر قرار دادن مبلغ صحیح ودیعه
یکی از مهمترین نکات در اجاره ملک، تعیین مبلغ مناسب ودیعه و اجاره بها، متناسب با ویژگی های ملک می باشد؛ چراکه اگر مبلغ پیشنهادی شما کم باشد، شاید بتوانید سریع ملکتان را اجاره دهید، اما مطمئنا به لحاظ مالی ضرر خواهید کرد. در عین حال، اگر مبلغ اجاره و ودیعه را بیشتر از آنچه در بازار ارزش دارد، قیمت گذاری کنید، شانس شما برای اجاره دادن ملک کمتر خواهد شد. شما می توانید قیمت صحیح اجاره بها و ودیعه را از بنگاه ملکی جویا شوید.
درحالت کلی، عامل تاثیرگذار در تعیین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه، عبارتند از: موقعیت ملک در شهر، ارزش منطقه ای که ملک در آن قرار دارد، امکانات موجود در ملک، قدمت بنا، نوع کاربری آن به عنوان ملک مسکونی/ویلا/تجاری/اداری و سایر موارد.
- تنظیم دقیق اجاره نامه و اشاره به تمامی جزئیات لازم در آن
بی شک، هیچ معامله و توافقی هرگز جنبه قانونی و رسمی پیدا نمی کند، مگر آنکه به صورت مکتوب و بنا بر قوانین مرتبط با آن حوزه، تنظیم و به امضای طرفین معامله برسد. در همین راستا، حتما تنظیم اجاره نامه ملک خود را به مشاور املاک سپرده و از وی بخواهد تمامی شرایط لازم و هرآنچه مدنظر شما می باشد را به همراه توافقاتی که با مستاجر خود داشته اید، در اجاره نامه لحاظ کند. بدین طریق، نه تنها منافع شما در این رابطه حفظ خواهد شد، بلکه درصورت بروز هرگونه مشکل با مستاجر، می توانید از طریق قانون اقدامات لازم را انجام دهید.
به یاد داشته باشید، هرگونه تصمیم به تمدید اجاره نامه یا عدم آن، باید حداقل یک ماه پیش از پایان اجاره نامه و بطور کتبی، به مستاجر یا موجر اعلام گردد. در غیر این صورت و بنا بر قوانین ترکیه، اگر طرفین در این رابطه اقدامی نکنند، قرارداد با همان شرایط پیشین، تمدید شده تلقی خواهد شد؛ لذا، بهتر است طرفین در این رابطه مجددا توافق کرده و یک اجاره نامه جدید تنظیم کنند.
- شناختن مستاجر خود از نزدیک
یکی از اقدامات رایج در ترکیه در ابطه با اجاره ملک، تلاش موجر برای آشنایی با مستاجر و شناخت بهتر او می باشد. این موضوع به شما کمک می کند علاوه بر مدنظر قرار دادن برخی نکات احتمالی، سایر موارد ضروری را نیز در اجاره نامه اضافه کرده یا در تمدید مهلت اجاره، به آنها توجه کنید؛ بطور مثال، اگر مستاجر شما زیاد اهل مهمانی دادن باشد، یا شغل او به گونه ای است که ممکن است نتواند اجاره خود را بطور مرتب پرداخت کند، یا احتمال دارد افراد بیشتری به آنها اضافه شود، شما می توانید از این موارد اطلاع یافته و متناسب با آن، مبلغ اجاره یا قرارداد خود را تنظیم کنید. به یاد داشته باشید، نباید به هیچ عنوان ابهامی در اجاره نامه شما و در رابطه با مستاجرتان، باقی بماند!
مالیات مربوط به اجاره ملک در ترکیه
یکی از دلایلی که برخی مالکان تمایل به تنظیم رسمی اجاره نامه و ثبت مشخصات ملک و مستاجرشان در سیستم GIYKIMBIL ندارند، امتناع از مشمول شدن به مالیات بردرآمد است که می بایست سالانه پرداخت کنند. شاید این اقدام آنها را برای مدتی از چشم مسئولان دور نگه دارد، اما درصورتی که مقامات ذی ربط متوجه این موضوع شوند، مالک ملزم به پرداخت جریمه سنگینی خواهد بود. البته، باید خاطر نشان کرد آن دسته از املاک که اجاره بهای آنها کمتر از 5.400 لیر در سال می باشد، مشمول مالیات بر درآمد نمی شوند.
اما املاکی که مالکانشان سالانه اجاره بهایی بیشتر از 5.400 لیر از مستاجر خود دریافت می کنند، ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد و طی 2 قسط در سال می باشند. نکته مهم دیگر برای اتباع خارجی در این رابطه، امکان ارائه درخواست معافیت مالیاتی برای خدماتی مانند: آب، برق و اینترنت می باشد؛ شایان ذکر است، اگرچه میزان مالیاتی مالکان ملزم به پرداخت آن هستند، به درآمد آنها بستگی داشته و به دلیل عوامل تاثیرگذار متعدد در این رابطه، درصد مشخصی برای آن نمی توان اعلام کرد، اما معمولا در حدود 15٪ یا بیشتر محاسبه می شود.
