نکات مهم برای خریداران خارجی ملک در ترکیه
اوکازیون 
«نیلوفر کاس (Nilüfer Kas)» ستون نویس ترکیه ای روزنامه «ملیت (Milliyet)» درباره سرمایه گذاری های اتباع خارجی در این کشور، مواردی که اتباع خارجی هنگام خرید ملک در ترکیه باید به آنها توجه داشته باشند، در مقاله زیر بیان نموده است. بر این اساس، نکات مهم برای خریداران خارجی ملک در ترکیه وجود دارد که آگاهی از آنها بسیار مهم می باشند.
طی 10 سال اخیر، با توجه به افزایش سرمایه گذاری های خارجی در حوزه املاک ترکیه، این موضوع حاکی از وجود یک وضعیت برد-برد در این بازار می باشد؛ این بدان معناست، سرمایه گذاری در ترکیه برای هر دو طرف معامله یعنی خریداران و فروشندگان، سودآور است. با این حال و با توجه به حضور گسترده اتباع خارجی در بازار املاک ترکیه، آنها هنوز سهم چندانی در این حوزه ندارند؛ به بیان دیگر، اگر ماهانه به طور متوسط 100 هزار خانه فروخته شود، سهم اتباع خارجی حداکثر 5 درصد می باشد.
در چنین شرایطی، فروشندگان ملک علاقه زیادی به معامله با سرمایه گذاران و اتباع خارجی دارد؛ البته، لازم به ذکر است برخی از فروشندگان بر این باورند که می توانند هر مبلغی را که تمایل دارند به خریداران خارجی پیشنهاد داده و آنها نیز بدون مذاکره مبالغ گفته شده را بپردازند. این در حالی است که اگر خریداران خارجی معاملات خود را از طریق مشاوران املاک معتبر انجام دهند، آنها می توانند املاک موردنظرشان را با قیمت ها مناسبی خریداری کنند.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید : خرید ملک در ترکیه و مزایای آن برای اتباع خارجی
همانطور که می دانید، دو نوع فروش وجود دارد؛ یکی، فروش انجام شده با قیمت رسمی بازار و دیگری نیز، فروش با قیمت واقعی. بر این اساس، چنانچه فروش املاک خریداری شده در 5 سال اول انجام شود و اگر تفاوت قابل توجهی بین قیمت فروش قبلی و قیمت فعلی فروش وجود داشته باشد، فروشنده موظف به پرداخت رقم مهمی برای مالیات بر درآمد خواهد بود. از آنجا که اتباع خارجی تمایل به خرید ملک بر اساس قیمت واقعی داشته و نمی خواهند پول نقد بپردازند، بیشتر اوقات چانه زنی به دلیل این مسئله به بن بست می خورد.
یکی دیگر از مواردی که ممکن است مشکل ساز گردد، درخواست کارشناس رسمی ارزش گذاری ملک توسط خریداران خارجی است. هرچند این درخواستی معقول از سوی خریداران می باشد، اما بسیاری فروشندگان تمایلی به این موضوع ندارند (لذا توصیه می شود از خرید ملک از چنین افرادی خودداری کنید). هر چه فاصله بین رقم ارزیابی شده توسط کارشناس و رقم فروش بیشتر باشد، این موضوع به همان قدر تاثیر بیشتری روی فروش خواهد گذاشت. همچنین، بطور معمول خریداران خارجی خواستار ممانعت از بروز مشکلات قانونی هنگام معاملات خود هستند، بنابر این توصیه می شود اگر جمله «حل می کنیم» را از فروشنده شنیدید، از خرید منصرف شوید.
هنگام خرید ملک، مدت استهلاک نیز از جمله موارد مهم برای خریداران محسوب می شود. لذا، نمی توان املاکی که بازگشت سرمایه آنها 400-300 ماه می باشد را بدون ارائه سند یا مدرک، تحت عنوان «افت قیمت ملک و درآمد حاصل از اجاره بالا» صرفا به صورت کلامی به فروش رساند. به همین دلیل، انتظار فروش ملک به اتباع خارجی با ارقام خیلی بالاتر از ارزش بازار، بیهوده می باشد. بنابراین، به طور خلاصه می توان گفت دیدگاه رایج فروش که خریدار را به چشم «پرنده ای در قفس» می بیند، باید تغییر کند.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: خرید ملک در ترکیه
بازار املاک و مستغلات در ترکیه
از سال 2018 با تحول اساسی در قوانین خرید ملک توسط خریداران و اتباع خارجی در ترکیه که بواسطه آن، این افراد توانستند شهروندی و پاسپورت ترکیه یا مجوز اقامت کوتاه مدت این کشور را بدست آورند، رونق قابل توجهی در این حوزه بوجود آمد. این قوانین که طی سال های بعد، شاهد تغییراتی مانند افزایش حدنصاب ها و برخی موارد دیگر بوده، همچنان پویایی خود را حفظ کرده و پس از صنعت گردشگری ترکیه، به عنوان «موتور نیرو محرکه» اقتصاد ترکیه شناخته می شود.
به موجب این قوانین، خریداران ملک در ترکیه توانستند به شرط آن حداقل ارزش ملک خریداری شده آنها 400.000 دلار باشد، پاسپورت و شهروندی ترکیه را دریافت کنند؛ بر همین اساس، با توجه به اینکه ملک خریداری شده می تواند شامل یک یا چندین: خانه، واحد آپارتمانی، ویلا، واحد تجاری، مغازه، واحد اداری، مزرعه و زمین باشد، درصورتی که حداقل ارزش آنها به 200.000 دلار برسد، امکان دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه با اعتبار 1 ساله را نیز، فراهم می آورد.
گفتنی است، هدف تمامی سرمایه گذاران و خریداران خارجی از خرید ملک در ترکیه، صرفا بهره مندی از این دو ویژگی مهم نبوده و برخی از آنها، چنین اقدامی را برای: دستیابی به سود بالا (به دلیل رونق بازار املاک)، در اختیار داشتن مکانی جهت گذراندن تعطیلات خود در ترکیه (بویژه مناطق غربی و جنوب غربی)، زندگی در ترکیه و بهره مندی از امتیازاتی چون تعدد امکانات رفاهی-اجتماعی و پایین بودن هزینه های زندگی در مقایسه با بیشتر کشورهای دنیا و …، انجام می دهند.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: راهنمای خرید و فروش ملک برای اتباع خارجی در ترکیه
خریداران ملک در ترکیه
شاید بتوان خریداران ملک در ترکیه را تا پیش از 12 آوریل سال 2022 که حداقل ارزش ملک برای اخذ تابعیت این کشور 400 هزار دلار بوده، طیف های مختلفی از اتباع خارجی دانست که بیشتر آنها نیز، خریداران معمولی بودند؛ در چنین شرایطی، با افزایش حدنصاب ها و تغییر برخی قوانین متناسب با مقتضیات زمان، امروزه می توان خریداران ملک در ترکیه غالبا طبقه مفرح جوامع و در دسته بندی زیر قرار داد:
- سرمایه گذاران: این افراد که هدف اصلی آنها صرفا دستیابی به سود بیشتر و افزایش سرمایه های خود می باشد، سرمایه گذاری های خود را در این حوزه ها انجام می دهند: مشارکت در ساخت پروژه های مختلف، خرید و فروش ملک و خرید ملک و اجاره دادن آنها؛ معمولا چنین سرمایه گذارانی، شهرهایی مانند: استانبول، آنکارا، ازمیر، آنتالیا، بورسا و بودروم را مدنظر قرار می دهند.
- تجار و صاحبان مشاغل: این دسته از اتباع خارجی که عمدتا به دنبال درآمدزایی هستند، معمولا خرید ملک در ترکیه را به این دلایل انجام می دهند: خرید یک واحد تجاری یا مغازه جهت راه انداز کسب و کار، خرید هتل و انواع مراکز اقامتی و خرید ملک جهت اجاره دادن؛ شهرهای مدنظر چنین خریدارانی، عبارتند از: استانبول، ازمیر، آنتالیا و بورسا.
- طبقه متوسط جامعه: چنین خریدارانی که تا پیش از سال 2022، جزو رده های نخست خریداران ملک در ترکیه به شمار می آمدند، این کشور را بواسطه: شرایط خوب اقتصادی، تعدد امکانات و خدمات اجتماعی-رفاهی، مراکز آموزشی و درمانی پیشرفته، کیفیت بالای شرایط زندگی، آب و هوای گرم و مطلوب در نواحی غرب و جنوب غربی، پایین بودن هزینه های زندگی در مقایسه با بیشتر کشورهای دنیا و …، جهت زندگی، کار و تحصیل انتخاب می کردند؛ محبوب ترین شهرها نزد چنین خریداران خارجی، عبارتند از: استانبول آنتالیا، ازمیر، بورسا، بودروم و حتی شهرهای کوچک تر جهت مدیریت راحت تر هزینه ها.
- بازنشستگان و گردشگران: معمولا، آن دسته از اتباع خارجی که بیشتر ترکیه و بویژه شهرهای ساحلی آن را مقصدی برای گذراندن تعطیلات خود درنظر گرفته اند، علاقه مندند در شهرهایی مانند: ازمیر، آنتالیا، فتحیه، آلانیا، ترابزون، بورسا و …، که دارای آب و هوایی مطلوب، مناظری سرسبز و چشم انداز دریا می باشند، ویلایی را خریداری کنند.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: خرید ملک در ترکیه و مزایای آن برای اتباع خارجی
مزایای خرید ملک در ترکیه
هرچند، شاید بتوان یکی از عمده ترین مزایای خرید ملک در ترکیه را، رشد تصاعدی بازار املاک و مستغلات این کشور و سوددهی بالای آن دانست، این موضوع در کنار عواملی چون اخذ شهروندی و پاسپورت ترکیه از طریق خرید ملکی به ارزش حداقل 400 هزار دلار و دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه با خرید ملکی به ارزش حداقل 200 هزار دلار، و آنچه در ادامه به آنها اشاره خواهد شد، مورد توجه سرمایه گذارن و خریداران خارجی قرار گرفته است:
- کشوری جوان و رو به رشد
- مردم مهمان نواز با فرهنگی غنی
- تعدد غذاهای معروف و خوش طعم
- حوزه های فراوان و سودآور سرمایه گذاری مانند: گردشگری، انرژی های تجدیدپذیر، خدمات مالی، فناوری اطلاعات و …
- روابط خوب تجاری، سیاسی و اقتصادی با تمام کشورهای جهان
- مراکز علمی و آموزشی پیشرفته
- فراهم آوردن بسترها و زیرساخت های لازم
- سیستم و شبکه گسترده و متنوع حمل و نقل داخلی و خارجی
- و …
روش های اخذ شهروندی و پاسپورت ترکیه
- خرید ملکی به ارزش حداقل 400 هزار دلار
- سپرده گذاری در یکی از بانک های ترکیه به مبلغ حداقل 500 هزار دلار
- راه اندازی کسب و کار و استخدام حداقل 50 نیروی کار ترکیه ای
- خرید سهام در بورس به ارزش حداقل 500 هزار دلار
- خرید اوراق قرضه و بهادار به ارزش حداقل 500 هزار دلار
نکته مهم:
- سرمایه گذران و خریداران خارجی نمی توانند تا 3 سال از زمان خرید یا سپرده گذاری، ملک را به فروش رسانده یا مبلغ سپرده گذاری را کاهش دهند.
- در رابطه با خرید ملک، سرمایه گذاران و خریداران خارجی می توانند چندین ملک را طی چند سال با ارزش های مختلف خریداری و زمانی که مجموع ارزش آنها به حد نصاب های تعیین شده برای کسب شهروندی ترکیه یا اخذ مجوز اقامت کوتاه این کشور رسید، نسبت به دریافت آنها اقدام کنند.
