خرید ملک در ترکیه
تایماز گلزار
۱ اردیبهشت, ۱۴۰۳
شبه جزیره ترکیه در نقطه تلاقی آسیا و اروپا، از گذشته های بسیار دور و هم دوره با یونان باستان، یکی از مهم ترین مناطق و مورد توجه حکومت های بسیاری بوده است. این کشور که یکی از اصلی ترین مناطق در مسیر جاده ابریشم بوده، بواسطه نزدیکی به اروپا و همجواری با دریاهای: سیاه، مرمره، اژه و مدیترانه، کانون تحولات و پیشرفت های متعددی تا به امروز می باشد. بهره مندی از منابع طبیعی فراوان، ساسیت گذاری های درست، پرورش و بکارگیری نیروهای متخصص، جذب سرمایه های داخلی و خارجی، روابط خوب تجاری و اقتصادی با سایر کشورها و بسیاری موارد دیگر، از دلایل اهمیت و محبوبیت ترکیه هستند.
بر همین اساس، اتباع خارجی زیادی هر ساله با اهدافی چون: گردشگری، زندگی، کار، تحصیل، درمان، سرمایه گذاری و …، به این کشور می آیند که در یک دسته بندی کلی، می توان رتبه نخست را به گردشگران و رتبه های بعدی سرمایه گذاران خارجی و اتباع علاقه مندن به زندگی و کار در ترکیه دانست. گواه این موضوع، تعدد جاذبه های تاریخی، طبیعی، فرهنگی و شهری در این کشور و جای داشتن آن جزو 10 مقصد محبوب گردشگری در جهان می باشد؛ همین امر موجب شده آن دسته از گردشگردان خارجی که به ترکیه سفر می کنند، علاقه مند به اقامت در شهرهایی مانند استانبول، ازمیر، آنتالیا و آنکارا شده و حضور چنین افرادی، زمینه را بیش از پیش برای توسعه شهرسازی و ساخت انواع مجتمع های مسکونی، ویلاها و سایر مراکز اقامتی، فراهم سازند.
در چنین شرایطی، دولت ترکیه با تصویب برخی قوانین و تمهیدات قانونی حمایتی و تشویقی، توانسته توجه سرمایه گذاران خارجی را مخصوصا در حوزه املاک و مستغلات به خود جلب کند. این سرمایه گذاری ها که سودآوری آنها موجب شده حوزه املاک و مستغلات در ترکیه به عنوان نیرومحرکه اقتصاد این کشور شناخته شود، مزایای دیگری نیز برای سرمایه گذاران و خریداران خارجی دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد.
مزایای خرید ملک در ترکیه
همانگونه که پیش تر اشاره شد، حوزه املاک و مستغلات در ترکیه یکی از سودآورترین حوزه های سرمایه گذاری در این کشور، بویژه برای اتباع خارجی بوده که موجب گردیده در طی مدت کوتاه، سرمایه های آنها چند برابر گردد. از سوی دیگر، شاید بتوان یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار در علاقه مندی سرمایه گذاران و خریداران خارجی به خرید ملک در ترکیه را، امتیازاتی دانست که دولت این کشور برای اتباع خارجی درنظر گرفته که عبارتند از:
- کسب شهروندی و دریافت پاسپورت ترکیه از طریق خرید ملکی به ارزش حداقل 400.000 دلار امریکا.
- کسب مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه از طریق خرید ملکی به ارزش حداقل 75.000 دلار امریکا.
نکته مهم 1: تفاوت های عمده ای بین شهروندی/پاسپورت ترکیه و مجوز اقامت این کشور، وجود دارد.
نکته مهم 2: مجوز اقامت کوتاه مدت در ترکیه، شامل این موارد می گردد:
| گردشگران | اتباع خارجی که در دوره های فراگیری زبان ترکیه شرکت خواهند کرد | دانشجویان خارجی که نهایتا تا 6 ماه پس از فارغ التحصیلی قصد تداوم اقامت در ترکیه را دارند | |
| اتباع خارجی که دارای اموال غیرمنقول در ترکیه هستند | اتباع خارجی که با هدف درمان و معالجه قصد ورود به ترکیه را دارند | اتباعی که قصد شرکت در برنامه های آموزشیِ حین خدمت را دارند | |
| اتباع خارجی که از طریق سرمایه گذاری در ترکیه تمایل به دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت دارند | اتباعی که باید به درخواست یا تصمیم مقامات قضایی یا اداری ترکیه در این کشور بمانند | اتباع خارجی که با هدف برقراری روابط تجاری به ترکیه می آیند | |
| اتباعی که مجوز اقامت خانوادگی خود را به کوتاه مدت، تغییر می دهند | اتباع خارجی که برای انجام تحقیقات علمی به ترکیه می آیند | اتباع جمهوری قبرس شمالی | |
| اتباع خارجی که از سوی دولت خود ملزم به شرکت در برخی دوره هایی آموزشی-پژوهشی یا کارآموزی هستند | اتباع خارجی که در راستای توافق نامه و برنامه های تبادل دانشجو یا شرکت در سایر برنامه های آموزشی قرار است به ترکیه اعزام شوند (مانند دانشجویان) | ||
صرف نظر از اینکه هدف شما از خرید ملک در ترکیه چیست (حتی اگر شما برای مدت کوتاهی قصد اقامت در ترکیه را داشته باشید)، بواسطه امکانات فراوان و پیشرفت هایی که این کشور طی سال های اخیر داشته، مورد توجه اتباع خارجی بسیاری قرار گرفته است. در همین راستا، ذکر موارد زیر اهمیت زیادی دارد:
- برای کسب شهروندی یا مجوز اقامت ترکیه، می توانید چندین ملک را در بازه های زمانی مختلف خریداری کرده و زمانی که مجموع ارزش آنها به حدنصاب های تعیین شده رسید، نسبت به دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت یا پاسپورت ترکیه، اقدام کنید.
- منظور از واژه «ملک» در این رابطه، مواردی چون، ویلا، خانه مسکونی، واحد آپارتمانی، واحد تجاری، واحد اداری، مغازه، مزرعه و زمین را، شامل می گردد.
- اتباع خارجی که هدف آنها از خرید ملک در ترکیه، کسب شهروندی/پاسپورت است، تا 3 سال اجازه فروش آن را ندارند؛ نکته مثبت در چنین شرایطی، افزایش ارزش ملک طی این مدت و سود بالایی است که نصیب مالک می گردد.
- آن دسته از اتباع خارجی که موفق به دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه شده اند، درصورت فروش ملک خود، مجوز اقامت آنها باطل می گردد؛ چرا که پیش شرط اخذ این مجوز یا تمدید آن، خرید یا دراختیار داشتن ملکی به ارزش حداقل 75 هزار دلار می باشد.
- تعیین ارزش واقعی و قانونی هرگونه ملک در ترکیه، صرفا توسط کارشناسان مورد تایید و تعیین شده شهرداری هر شهر، صورت گرفته که آن را رسما در برگه ای موسوم به «گزارش ارزیابی/ارزش گذاری ملک» اعلام می کنند.
معایب خرید ملک در ترکیه
به جرات می توان از اصلی ترین معایب خرید ملک در ترکیه، مجذوبیت اتباع خارجی به ویژگی ها و زیبایی های متعدد شهرهایی مانند استانبول، ازمیر، آنتالیا و …، و عدم تمایل آنها به بازگشت به کشورشان عنوان کرد. گواه این موضوع، تعداد بالای گردشگران بیشماری است که هر ساله و برای چندمین بار به ترکیه سفر کرده و چنان علاقه مند به آن می شوند که مشتاق به خرید ملک در ترکیه و اقامت دائمی یا کوتاه مدت در آن می گیرند؛ به بیان دیگر، برخی از این افراد با خرید ملکی به ارزش حداقل 75 هزار دلار در شهرهایی مانند ازمیر یا آنتالیا که دارای سواحل زیبا و آب و هوایی معتدل و مدیترانه ای هستند، هدفشان خرید ملکی صرفا جهت گذراندن تعطیلات می باشد.
در عین حال، کسانی که در مقایسه با شرایط زندگی و کار در ترکیه با کشور خود، متوجه فرصت های فراوان و شرایط آسان تر در این کشور می شوند، این فرصت را برای خانواده و خود غنیمت دانسته و شرایط بهتری را با کسب شهروندی این کشور و خرید ملکی به ارزش حداقل 400 هزار دلار، فراهم می کنند.
سایر دلایلی که برای این موضوع می توان عنوان کرد، عبارتند از: آب و هوای متنوع و مطلوب، پایین بودن هزینه های زندگی، امکانات شهری و اجتماعی فراوان، توسعه و رشد اقتصادی بالا، روابط سیاسی و تجاری خوب، مراکز آموزشی و علمی معتبر، خدمات درمانی پیشرفته، امنیت اجتماعی، فرهنگ غنی، غذاهای متنوع، مردم مهمان نواز، ارزشمندی پاسپورت ترکیه، جایگاه قابل توجه در جهان، دسترسی آسان به سایر کشورها، آینده روشن و برنامه های توسعه شهری واقع گرایانه و …
ممانعت از ضرردهی هنگام خرید ملک در ترکیه
با توجه به رونق بازار املاک و مستغلات در ترکیه و استقبال سرمایه گذاران و خریداران خارجی به مشارکت در این رابطه، شایع ترین مواردی که می تواند خرید ملک در ترکیه را به معظل و اقدامی پرضرر برای اتباع خارجی بدل کند، به شرح زیر می باشند:
- خودداری از تحقیق و بررسی های شخصی از طریق جستجو در اینترنت یا پرس و جو از افراد باتجربه که پیش تر در این رابطه اقدام کرده اند.
- خرید ملک بدون مشورت از مشاوران و شرکت های معتبر در این حوزه.
- مراجعه به مشاوران املاک و شرکت های نامعتبر یا کمتر شناخته شده ملک در ترکیه.
- بی توجهی به ارزش ملکی در هر منطقه، امکانات و ویژگی های هر ملک، قابلیت رشد و توسعه ملک و منطقه مورد نظر، دسترسی به آن و سایر مراکز مهم شهری، مناسب بودن آن برای سکونت یا کسب و کار (ازدحام جمعیت)، و …
- عدم توجه به نوسانات نادر ارزی در ترکیه.
- عدم آگاهی از مراحل قانونی خرید وو فروش ملک در ترکیه و مدارک مورد نیاز برای آن.
- ناآشنایی به زبان ترکیه ای و کمک نگرفتن از یک مترجم مسلط به این زبان.
- عدم تنظیم مدارک و سند مالکیت به دو زبان و صرفا اقدام به امضای ترجمه ترکیه ای اسناد (درصورت درخواست شما، باید تمامی اسناد و مدارک مربوطه توسط مترجم رسمی و قسم خورده، به دو زبان ترکیه ای و زبان رایج کشور شما، تنظیم گردند).
- اطمینان به وعده های مختلف در رابطه با کاهش قیمت، امکان نادیده گرفتن برخی قوانین، ارائه گزارش غیرموثق یا جعلی در رابطه ارزیابی ارزش واقعی ملک.
- درخواست رشوه از طرف فروشنده یا مشاور ملکی برای تسهیل و تسریع روند معامله یا صدور سند مالکیت.
- درخواست پرداخت کامل وجه پیش از صدور سند مالکیت (معمولا، بخش کمی از مبلغ به عنوان پیش پرداخت و مابقی در دفترخانه و هنگام صدور سند مالکیت، درخواست می شود).
- عدم بررسی شرایط زندگی، روند مراحل مربوط به مسائل روزمره (پرداخت قبوض، رانندگی، آداب و رسوم، نحوه برخورد با سایرین و …).
شرایط خرید ملک در ترکیه
بر اساس آنچه پیش تر گفته شد، اگر هدف شما از خرید ملک در ترکیه، کسب شهروندی/پاسپورت این کشور یا دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت آن باشد، پس شرایط لازم برای ملک موردنظر شما باید حداقل ارزشی به ترتیب برابر با 400.000 و 75.000 دلار باشد. از دیگر شرایطی که در این رابطه می توان اشاره داشت، عبارتند از:
- هرگونه خرید ملک توسط اتباع خارجی به منظور دریافت مجوز اقامت ترکیه یا کسب شهروندی (پاسپورت)، صرفا باید نقدی انجام گیرد.
- املاکی که با هدف دریافت پاسپورت ترکیه (شهروندی)، خریداری می شوند باید فروشنده آنها یک شهروند ترکیه ای باشد.
- در اکثر موارد، پرداخت هزینه مربوط به خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه، باید به ارزهای تعیین شده در شرایط فروش باشد (لیر، دلار، یورو، پوند و …).
- توصیه می گردد به منظور ممانعت از برخی مشکلات احتمالی در رابطه با سند مالکیت املاک قدیمی یا نسبتا قدیمی، اتباع خارجی اقدام به خرید املاک تازه ساخت کنند (زیرا چنین بناهایی، بر اساس استانداردها و اصول جدید ساخته شده و در سند مالکیت آنها، موارد لازم ذکر شده است).
نکته مهم: درصورتی که هدف شما دریافت مجوز اقامت ترکیه یا کسب شهروندی/پاسپورت این کشور نباشد، الزامی به رعایت موارد فوق نخواهید داشت.
قانون جدید خرید ملک در ترکیه
یکی از جدیدترین قوانین که در آوریل سال 2022 به تصویب دولت ترکیه درخصوص خرید ملک توسط اتباع خارجی و کسب شهروندی یا مجوز اقامت این کشور از طریق مذکور رسید، افزایش حداقل ارزش ملک خریداری شده می باشد. بر این اساس، آن دسته از اتباع خارجی که قصد دریافت پاسپورت ترکیه یا همان شهروندی این کشور را دارند، حداقل ارزش ملک خریداری شده آنها، باید 400 هزار دلار باشد. این موضوع در رابطه با اتباعی که قصد دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت ترکیه را از طریق خرید ملک دارند، حداقل ارزش ملک خریداری شده آنها باید 75 هزار دلار باشد.
قیمت ملک در ترکیه
در ترکیه نیز همانند سایر کشورها، متناسب با اهمیت هر شهر، ویژگی های هر منطقه، ارزش ملکی هر بخش از شهر، ویژگی ها و امکانات بنا، میزان دسترسی به سایر نقاط شهر و مراکز مهم، روند توسعه شهری در منطقه ای که ملک در آن واقع شده است، ویژگی های ظاهری و ساختاری بنا و …، قیمت ملک متفاوت باشد. بر همین اساس، شاید شما با همان مبلغی که امکان خرید یک واحد آپارتمانی کوچک در مرکز شهر استانبول وجود دارد، بتوانید یک ویلای نسبتا بزرگ در یکی از مناطق خوب ازمیر خریداری کنید. در عین حال، شاید با همان مبلغی که می توانید در آنکارا یک واحد تجاری کاملا بزرگ و مجهز بخرید، در ساخت یکی از هتل های نسبتا کوچک و لوکس در آنتالیا سرمایه گذاری کرده و به کسب و کار مشغول شوید.
نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد و پیش تر نیز اشاره شد، اگر هدف شما از خرید ملک در ترکیه، اخذ مجوز اقامت یا کشب شهروندی/ پاسپورت این کشور می باشد، صرف نظر از کاربری، انداز، امکانات، ویژگی ها، موقعیت ملک در شهر و …، ملک موردنظر شما باید حداقل ارزش تعیین شده را داشته باشد. لذا، ممکن است شما با 75 هزار دلار در مرکز شهر استانول، بتواند یک مغازه کوچک خریداری کنید و با همان مبلغ در مناطق دورتر به مرکز شهر، بتوانید مغازه ای بزرگ تر را خریده و از آن استفاده کنید؛ در نتیجه، شما علاوه بر تعیین هدف خود از خرید ملک در ترکیه، باید مواردی چون: متناسب بودن اندازه بنا با نیاز شما، کارآیی و کاربری آن، دسترسی به مناطق و مراکز موردنظر و …، را نیز در نظر بگیرید.
مراحل خرید ملک در ترکیه
- تعیین هدف از خرید ملک در ترکیه، بودجه موردنیاز، ویژگی های هر شهر و مناطق آنها، جستجو در اینترنت برای آگاهی از مراحل و روند خرید ملک در این کشور.
- مشاوره با چندین نماینده رسمی شرکت های سازنده ملک در ترکیه، مشاوران املاک و بنگاه های ملکی و انتخاب بهترین گزینه از بین آنها.
- بازدید از پروژه ها و املاک پیشنهادی و انجام بررسی و مقایسه بین آنها، باتوجه به شرایط و بودجه خود.
- مذاکره با فروشنده و مشاوره املاک جهت دستیابی به توافق نهایی.
- پرداخت کسری از مبلغ کلیِ قیمت ملک به عنوان «پیش پرداخت» و تعیین وقت از دفترخانه اسناد رسمی در ترکیه برای ثبت رسمی قرارداد و صدور سند مالکیت موسوم به «تاپو (Tapu)».
- تهیه مدارک مورد نیاز و ترجمه مدارک فارسی به ترکیه ای توسط مترجم رسمی.
- دریافت کد مالیاتی.
- افتتاح حساب بانکی در ترکیه.
- دریافت گزارش ارزیابی ملک توسط کارشناس مورد تایید شهرداری.
- مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی در ترکیه و امضای قرارداد و ثبت توافق نامه معامله.
- پرداخت مابقی هزینه معامله جهت صدور سند مالکیت (Tapu).
- دریافت اشتراکات حامل های انرژی (اب، برق، گاز، تلفن و اینترنت).
- تهیه بیمه اجباری زلزله برای ملک (DASK).
مراحل اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک
- انتخاب ملکی که ارزش تایید شده آن توسط کارشناس رسمی شهرداری، حداقل 400.000 دلار باشد.
- پرداخت هزینه های خرید ملک با ارز خارجی از طریق انتقال آن به سیستم بانکی ترکیه.
- اقدام برای دریافت مجوز اقامت ترکیه پس از صدور سند مالکیت با مراجعه به اداره مهاجرت ترکیه در شهری که ملک خود را در آنجا خریداری کرده اید.
- آپلود مدارک مرتبط با اخذ شهروندی ترکیه و دریافت پاسپورت این کشور.
- درج آدرس محل سکونت خود در ترکیه، شماره تلفن و ایمیل.
- تعیین وقت مصاحبه در مراحل پایانی روند آپلود ترجمه ترکیه ای مدارک درخواستی و پرداخت هزینه ها بصورت آنلاین.
- حضور یک مترجم مسلط به زبان ترکیه ای، درصورتی که شما آشنایی کامل به این زبان را نداشته باشید.
نکته مهم1: به دلیل آنکه انجام مراحل فوق ممکن است برای اتباع خارجی کمی سخت یا همراه با برخی اشتباهات احتمالی باشد، لذا توصیه می شود این مراحل را از طریق یک کارشناس مجرب و معتبر انجام دهید.
نکته مهم2: در اکثر مواقع، اگر شما خرید ملک خود در ترکیه را از طریق شرکت های معتبر فروش ملک در ترکیه یا مشاوران املاک شناخته شده انجام دهید، آنها خودشان اقدامات لازم برای کشب شهروندی/پاسپورت ترکیه را برای شما انجام خواهند داد.
کلاهبرداری خرید ملک در ترکیه
- با توجه به اینکه در هر کشوری به دلایل گوناگون، نوسانات اقتصادی تاثیرات مختلفی بر بازارها و حوزه های تجاری-اقتصادی-مالی می گذارد، لذا اجازه ندهید برخی از افراد سودجو با چنین بهانه هایی، فروش ملکی را با قیمت های غیرواقعی به شما تحمیل کنند.
- یکی از روش هایی که کلاهبرداران می توانند انباع خارجی را در رابطه با خرید ملک در ترکیه با مشکلات قانونی عدیده ای مواجه کنند، اطلاعات کم خریداران خارجی از قوانین و مراحل خرید ملک در ترکیه می باشد؛ به همین دلیل، اکیدا توصیه می شود هرگونه اقدام در این رابطه را از طریق مشاوران ملکی معتبر و شناخته شده انجام دهید.
- معمولا، افراد سودجو شما قانع می کنند که تمامی مبلغ خرید ملک را یکجا واریز کرده یا برای کاهش هزینه ها و ممانعت از پرداخت مالیات، مبالغ را به اشکال غیرمرسوم یا بر اساس گواهی ارزش گذاری نامعتبر پرداخت کنید.
خبر خوش: اقدامات موثری که دولت ترکیه برای جلوگیری از فعالیت افراد سودجو و کلاهبردار در رابطه با خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی انجام داده، تصویب قوانینی است که درصورت تبعیت شما از آنها، هیچ فردی نمی تواند برای شما مشکل قانونی یا مالی بوجو آورد؛ از جمله عمدده ترین این موارد، می توان به نکات زیر اشاره داشت:
- مراجعه به دفترخانه برای ثبت رسمی و قانونی خرید ملک.
- الزام به دریافت گواهی ارزش گذاری ملک توسط کارشناس مورد تایید شهرداری.
- الزام به دریافت کد مالیاتی.
- الزام به افتتاح حساب بانکی در ترکیه.
- الزام به دریافت بیمه اجباری زلزله.
- و …
