قوانین مالک و مستاجر در ترکیه

یکی از مشکلات رایج در خرید ملک در ترکیه، وجود مستاجر در خانه خریداری شده است؛ از این رو، برخی اوقات مالکان برای بیرون راندن مستاجر از خانه تازه خریداری شده خود، با مشکلاتی می گردند. این مشکل زمانی بیشتر می شود که مستاجر دارای اجاره نامه نباشد. قوانین مالک و مستاجر در ترکیه، به شرح زیر می باشد.

یکی از مهمترین نکاتی هنگام خرید املاک، توجه به حضور مستاجر در خانه است. در صورتی که در چنین املاکی مستاجر حضور داشته باشد، بهتر است مالک پیش از فروش ملک، موضوع را به مستاجر اطلاع دهد تا یا خانه را تخلیه نماید یا با هماهنگی مالک جدید، همچنان به اقامت خود (احتمالا بر اساس شرایط جدید)، ادامه دهد. متاسفانه گاها ممکن است مالکان خانه ها بدون اطلاع قبلی به مستاجر یا زمانیکه همچنان قرارداد اجاره به پایان نرسیده، اقدام به فروش خانه کنند که این اقدام، مشکلات زیادی را نه تنها برای مستاجر، بلکه برای ملک جدید نیز به همراه خواهد داشت.

امکان بیرون راندن مستاجر توسط مالک جدید از خانه در ترکیه

حتی در صورت وجود قرارداد اجاره (اگر این قرارداد در سند منظور نشده باشد)، در این حالت مالک جدید حق دارد مستاجر را از خانه بیرون کند؛ اما اگر مالک جدید قصد بیرون راند مستاجر را نداشته باشد، پس باید یک اجاره نامه جدید تنظیم یا قرارداد قبلی را تمدید نماید.

همچنین، پیشنهاد می کنیم  این مقاله مربوط به هزینه های آپارتمان اجاره را بخوانید: مسئولیت پرداخت هزینه های آپارتمان با مستاجر یا مالک

مراحل قانونی بیرون راندن مستاجر از ملک خریداری شده در ترکیه

اگر مالک جدید، خانه را برای سکونت خود خریداری کرده باشد و حال بخواهد مستاجر آن را بیرون نماید، در این صورت وی باید ظرف مدت 1 ماه پس از تاریخ خرید، یک اخطاریه به مستاجر مبنی بر خرید خانه و الزام به تخلیه، برای وی ارسال کند. پس از این اقدام، مستاجر موظف است ظرف 6 ماه پس از دریافت این اخطار، خانه را تخلیه نمای.

در صورت عدم ارسال اخطاریه، قرارداد بین موجر قبلی و مستاجر بصورت خودکار معتبر تلقی شده و در زمان مالک جدید نیز، تداوم پیدا می کند. به همین دلیل، توصیه می شود افرادی که می خواهند خانه جدید خریداری کنند، حتما پیش از این اقدام در رابطه با وجود مستاجر در خانه باخبر شده و اگر قصد سکونت در آن خانه را دارند، از امکان بیرون راندن یا عدم آن، حتما اطلاع کسب نمایند.

نکته مهم: درصورت تصمیم به بیرون راندن مستاجر، همیشه اولویت باید توافق متقابل باشد.

همچنین، پیشنهاد می کنیم  این مقاله مربوط به هزینه های آپارتمان اجاره را بخوانید: مراحل و نحوه اجاره ملک دادن خود در ترکیه

وظایف موجر نسبت به مستاجر مطابق با قوانین ترکیه

• تحویل دادن واحد مسکونی به مستاجر در شرایط قابل سکونت و همراه با امکانات اولیه:

موجر، موظف است ملکی را که به مستاجر اجاره می ‌دهد، در شرایط قابل سکونت تحویل داده و در طول مدت اجاره، در همان شرایط نگه دارد. این به معنای عاری بودن از نقص های اساسی، مانند: مشکلات لوله کشی، برق، سقف و … است که استفاده از ملک را غیر ممکن یا خطرناک می کند.

• تعمیرات و نگهداری

موجر موظف است تا تعمیرات اساسی را که برای حفظ ملک در شرایط قابل سکونت ضروری است، انجام دهد. این موارد، شامل تعمیراتی مانند: تعمیر سقف، لوله کشی و سیستم های گرمایشی است.

• رعایت حریم خصوصی و امنیت مستاجر:

موجر موظف است به حریم خصوصی مستاجر احترام گذاشته و بدون رضایت او، وارد ملک نشود. همچنین می تواند، فقط در موارد خاصی مانند: انجام تعمیرات ضروری یا با حکم دادگاه وارد ملک شود.

• خودداری از ایجاد مزاحمت برای مستاجر:

سر و صدا، بوی نامطبوع یا سایر مزاحمت ها، نباید از آرامش مستاجر بکاهد.

• پرداخت مالیات ها و عوارض:

موجر موظف است کلیه مالیات ها و عوارض مربوط به ملک مورد اجاره را پرداخت کند؛ مگر اینکه، در قرارداد اجاره به طور دیگری توافق شده باشد.

• رعایت مفاد قرارداد اجاره:

موجر موظف است تمام مفاد قرارداد اجاره را رعایت کند. این موارد شامل: شرایط پرداخت اجاره، مدت اجاره و شرایط فسخ قرارداد است.

وظایف مستاجر نسبت به موجر مطابق با قوانین ترکیه

• پرداخت به موقع اجاره بها مطابق با توافق انجام شده بین طرفین:

یکی از اصول اساسی قرارداد اجاره، پرداخت اجاره به موقع بوده و مستاجران باید، مبلغ اجاره را در زمان مشخص شده به موجر پرداخت کنند. در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، موجر می تواند طبق قانون اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر نماید.

• نگهداری ملک:

مستاجران موظفند ملک را در شرایط معقول نگه داشته و از آن مراقبت کنند که این موارد شامل: نظافت ملک و حفظ آن در وضعیت مناسب است. در پایان دوره اجاره، مستاجر باید ملک را در وضعیتی که در زمان ورود به آن بوده، تحویل دهد، به جز اینکه توافقی دیگر با موجر صورت گرفته باشد. همچنین، موظف است از ملک اجاره ای به نحو صحیح و متعارف استفاده و نگهداری نماید.

• اطلاع رسانی به موجر:

مستاجر در صورت وقوع هر گونه خرابی یا مشکل در ملک، باید موجر را به سرعت مطلع کرده تا تعمیرات لازم انجام شود.

مسئولیت پرداخت هزینه های آپارتمان با مستاجر یا مالک

امروزه اکثر مردم در شهرها، زندگی آپارتمان نشینی را ترجیح می دهند. در این میان، بخشی از هزینه های آپارتمان در ترکیه به عهده مالک و بخشی دیگر به عهده مستاجر می باشد؛ از این رو، برای کسانی که قصد اقامت در ترکیه را دارند یا در این کشور زندگی می کنند، بهتر است در این خصوص اطلاعات کامل را داشته باشند که مسئولیت پرداخت هزینه های آپارتمان با مستاجر یا مالک.

هزینه هایی که مستاجران متعهد به پرداخت آن نیستند

از هزینه هایی که می توان در این رابطه نام برد، هزینه های ثابت و مربوط به ساختمان می باشد. در واقع، هزینه های مربوط به اساس ساختمان به عهده صاحب خانه بوده، لذا مستاجران مشارکتی در هزینه های برق و نگهداری آسانسور ندارند.

هزینه های ثابت مرتبط

• نقاشی نمای بیرونی ساختمان
• تعمیر و بازسازی سقف آپارتمان
• هزینه های پوشش عایق حرارتی در نمای بیرونی ساختمان
• افزودن آسانسور

همچنین، پیشنهاد می کنیم  این مقاله را بخوانید: قوانین مالک و مستاجر در ترکیه

هزینه های مرتبط با مستاجران

• هزینه های نظافت آپارتمان
• هزینه های آب و برق مشترک
• سهم مستاجر از حقوق نگهبان ساختمان
• نیازهای گرمایشی ملکی که مستاجر در آن زندگی می کند

هزینه های گفته شده در فوق، هزینه هایی هستند که مستاجران ملزم به پرداختشان بوده که در واقع از طریق هزینه اشتراک ماهیانه پرداخت می شوند.

مسئولیت پرداخت مالیات نظافت محیط

مطابق قوانین مربوط به درآمد شهرداری، مالیات نظافت باید توسط شخصی که از ملک استفاده می کند پرداخت شود؛ لذا، اگر مستاجر از خانه استفاده می کند، پرداخت مالیات نظافت محیط به عهده وی خواهد بود.

مسئولیت پرداخت هزینه های دیگ های گرمایشی (موتورخانه)

با توجه به اقامت مستاجر در ملک، در نتیجه وی ملزم به پرداخت هزینه نظافت، نگهداری روزانه و امنیت آپارتمان، می باشد؛ با این حال، هزینه تغییرات دائمی آپارتمان به عهده صاحب ملک است. همچنین، بنا بر تصمیمات دیوان عالی ترکیه، هزینه های مربوط به دیگ بخار باید توسط صاحبخانه تامین شود؛ به عبارت دیگر، مستاجر هیچگونه مسئولیتی در قبال مشکلات دیگ های گرمایشی ندارد.

مسئولیت پرداخت هزینه بیمه اجباری زلزله

بیمه اجباری زلزله (DASK)، یک الزام قانونی در ترکیه می باشد که مواردی چون: زلزله، خسارات مادی ناشی از انفجارهای شدید، سونامی و آتش سوزی ناشی از زلزله را تحت پوشش قرار می دهد. از سوی دیگر، چون دریافت این بیمه نامه فقط توسط مالکان امکان پذیر است، لذا هزینه های مربوط به آن به مستاجران تعلق نمی گیرد.

مسئولیت پرداخت مالیات مسکن

طبق آنچه در قانون شماره 1319 بیان شده، پرداخت مالیات مسکن فقط به عهده  کسی است که خرید ملک در ترکیه را انجام داده و صاحب آن می باشد.