مراحل و نحوه فروش ملک خریداری شده در ترکیه
تایماز گلزار 
دولت ترکیه با توجه به رونق بازار املاک در این کشور، اقدامات مفید و قوانین بسیار کارآمدی را در این حوزه اعمال نموده است. در همین راستا، آن دسته از سرمایه گذاران (داخلی و خارجی)، علاقمندان به فعالیت در حوزه املاک و افراد عادی که قصد معاملات ملکی بویژه املاک پیشتر خریداری شده را دارند، باید با مراحل و نحوه فروش ملک خریداری شده در ترکیه آشنا باشند.
اولین گام، انتخاب یک بنگاه ملکی مناسب
پیش از هر چیز، باید بدانید روند کلی فروش ملک در ترکیه نه تنها تا حد زیادی شبیه مراحل خرید بوده بلکه کمتر و ساده تر نیز می باشد، چراکه برای اینکار، شما تنها به یک مشاور یا بنگاه ملکی مجرب نیاز دارید. برای این منظور، می توانید از دوستان، وکیل خود، توصیه های افراد مورد اعتماد و آگهی های معتبر، کمک گرفته و پس از بررسی سوابق مشاور ملکی مورد نظر، از وی برای فروش ملکتان کمک و مشاوره بگیرید. درنظر داشته باشید کارشناس ملکی شما باید دارای ویژگی های زیر باشد:
- قرار داشتن دفتر وی در مکانی مناسب و در دسترس
- آشنا وی به حداقل یم زبان خارجی مانند انگلیسی
- دارای مهارت های لازم جهت معامله و مذاکره با خریداران
نکته مهم 1: توجه داشته باشید که همانند بسیاری از نقاط جهان، گاهی فروشندگان بدون کمک گرفتن از افراد مجرب و متخصص، خود صرفا با درج آگهی در مطبوعات یا اینترنت، اقدام به فروش ملک خود می کنند؛ این درحالی است که نه تنها این اقدام حتی برای افراد بومی توصیه نمی شود، بلکه اتباع خارجی ساکن در ترکیه نیز باید به شدت از آن خودداری نمایند. از اصلی دلایل این امر می توان به مواردی چون: عدم آشنایی به بازار و مناسب ترین قیمت ها، عدم آشنایی کامل به مدارک موردنیاز، عدم تسلط شما به زبان ترکیه ای جهت مذاکره، عدم آشنایی کامل به مراحل قانونی، اشاره داشت.
نکته مهم 2: از دیگر دلایل ضرورت کمک گرفتن از یک کارشناس حرفه ای املاک، آشنایی آنها به هر منطقه، نیازهای مشتریان، بهترین شرایط معامله برای طرفین، آشنایی با افراد مرتبط در این خصوص در مراکز مختلف و مهمتر از همه، تجربه و مهارت های لازم جهت انجام معاملات، می باشد.
نکته مهم 3: اگر ملک شما یک ویلا، دارای متراژ بالا، امکانات خاص، منطقه ای شناخته شده و …، قرار دارد، باید تصمیم بگیر که آیا می خواهید ملکتان صرفا توسط یک کارشناس فعال در همان منطقه به فروش برسد یا کارشناسی که با سایر مناطق شهر آشنایی داشته و علاوه بر جذب خریداران بیشتر، دارای سابقه و مهارت لازم در فروش چنین املاکی نیز می باشد؟
نکته مهم 4: درصورتیکه خود در همان شهر ترکیه که ملکتان در آن واقع شده، حضور دارید، شخصا یا همراه با فردی که به زبان ترکیه ای تسلط دارد، به دفتر مشاور املاک موردنظر خود رفته تا بضورت رودررو با وی صحبت کنید. بدین طریق، شما می توانید یک ارزیابی از توانایی های وی، مهارت های مذاکره، میزان آشنایی آن به فروش املاک مشابه، تسلط وی به حداقل یک زبان خارجی مانند انگلیسی بطور مسلط و …، اطلاع کسب کنید. معمولا هزینه بهره مندی از خدمات کارشناسان املاک در ترکیه، حدود 3% از مبلغ فروش درنظر گرفته می شود.
نکته مهم 5: شاید بنظر برسد کمک گرفتن از یک وکیل برای فروش ملک بجای یک مشاور املاک، هزینه کمتری را برای شما در پی داشته باشد که سخن نادرستی نیست. معمولا در چنین مواردی، دستمزد وکیل حدودا 1% از مبلغ فروش است اما نکته مهم اینجاست که وکلا هرچقدر هم مجرب باشند، هرگز به خوبی مشاوران املاک از ویژگی های منطقه، املاک، راهکارهای لازم و سایر موارد مهم، مطلع نبوده و تجربه ندارند؛ پس توصیه می شود بخاطر 2% اختلاف هزینه، کمک گرفتن از مشاوران املاک را نادیده نگیرید.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: نحوه خرید خانه توسط اتباع خارجی در ترکیه
مراحل چهارگانه فروش ملک در ترکیه
- مرحله اول: آماده سازی کلیه مدارک لازم
بسیار مهم است که پیش از آغاز مراحل فروش، اقدام به آماده سازی مدارک لازم کنید، چراکه این امر موجب تسریع روند مراحل فروش و خاتمه آن خواهد شد. این مدارک که باید حتما به زبان ترکیه ای باشند، عبارتند از:
- قرارداد
- کپی سند اثبات مالکیت مالک
- نسخه ای از مجوز نقشه کشی یا مجوز اجازه سکونت در ملک مورد نظر
- مدارکی درخصوص ایمنی ملک (احتمالا)
توصیه می شود یک نسخه رسمی از کلیه مدارک را نیز به زبان کشور خود یا احتمالا خریدار خارجی، تهیه و در اختیار داشته باشید که از طریق تهیه یک سند در دو ستون که شامل متن مفاد درون مدارک به زبان ترکیه ای و زبان مورد نظر دیگر کی باشد، آماده می گردد. همچنین، درنظر داشته باشید در ترکیه مرسوم نیست فروشنده، گزارش بازرسی و نقشه برداری ملک را هنگام فروش ملک و برای جهت مشخص شدن ایرادات احتمالی، تهیه و به خریدار بدهد (مگر به درخواست خریدار).
- مرحله دوم: آماده سازی برای درخواست های فنی خریدار
معمولا خریداران سوالات یا درخواست هایی همچون موارد زیر را مطرح می کنند که برخی از آنها توسط کارشناس املاک شما، مورد بررسی قرار گرفته و پاسخگویی می شوند. این یکی از مواردی است که مشاور املاک باتجربه، می تواند به خوبی آن را مدیریت کرده و از هرگونه عیب جویی یا بهانه های احتمالی خریدار به منظور کاهش قیمت، جلوگیری به عمل آورد.
- آیا پرده های نیز همراه با ملک به فروش می رسند؟
- زمان آخرین دوره مرمت استخر یا آسیب های احتمالی آن
- پروانه ساخت بنا
- عمر لوله کشی و میزان سالم بودن آنها
- و …
- مرحله سوم: امضای قرارداد و اسناد مربوطه در دفترخانه رسمی
پس از دستیابی به توافقی دوجانبه و مناسب با خریدار، حال زمان آن رسیده جهت عقد قرارداد و رسمی کردن مراحل فروش، به یک دفترخانه اسناد رسمی و با حضور مامور اداره ثبت املاک (Tapu Ofis)، می باشد. در این مرحله، درصورتیکه شما آشنایی کامل به زبان ترکیه ای نداشته یا امکان حضور در دفترخانه را ندارید، می توانید با ارائه وکالت نامه به یک وکیل یا فردی مورد اعتماد که آشنایی به چنین مواردی دارد، اقدامات لازم در دفترخانه را انجام دهید؛ هرچند، توصیه می شود خودتان حتما به تنهایی یا همراه با نماینده قانونی خود، حضور داشته باشید. شما می توانید به منظور اطلاع از نحوه ارائه وکالت نامه به فردی مورد نظر در ترکیه و مدارک موردنیاز آن، می توانید به لینک درج شده، مراجعه نمایید.
- مرحله چهارم: تراکنش مبلغ توافق شده در معامله
در ترکیه رایج است خریدار هنگام پرداخت مبلغ توافق شده معامله، 10% از مبلغ کل فروش را در زمان امضای قرارداد و بخش قابل توجهی را هنگام امضای سند نهایی، به فروشنده پرداخت کند؛ پس از این مرحله، مابقی مبلغ نیز پس از کسر مالیات و هزینه های مربوطه، به فروشنده تعلق می گیرد.
همچنین، پیشنهاد می کنیم برای آشنایی با خرید ملک در ترکیه این مقاله را بخوانید: نحوه خرید خانه توسط اتباع خارجی در ترکیه
هزینه های مرتبط با معاملات ملکی در ترکیه
- پرداخت باقیمانده احتمالی قبوض حامل های انرژی
- فسخ خدمات مرتبط با حامل های انرژی
- به روز رسانی امور مالیاتی کلی خود بویژه اگر در ترکیه سکونت دارید
- توافق در پرداخت 4% مالیات انتقال سند. که معمولا بطور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می گردد؛ یعنی هر یک 2% که ممکن است بر اساس توافق، تمامی آن را یکی از طرفین معامله پرداخت کنند.
- پرداخت هزینه های مشاور یا بنگاه ملکی و وکیل همراه شما
| هزینه (% از مبلغ) | نکته | مورد |
| 3-5% | درصورت تمایل به بهره مندی از کلیه خدمات کارشناس ملکی که شامل: نشان دادن فضای خانه به خریداران و فعالیت انحصاری برای شما، می باشد | هزینه کارشناس املاک (بنگاه ملکی) |
| 1% | متغیر | هزینه وکیل |
| 2% | معمولا بطور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود (کلا 4%) | مالیات انتقال سند |
| TRY 200-300 | معمولا توسط فروشنده پرداخت می گردد | هزینه مامور اداره ثبت املاک (Tapu Ofis) |
| – | این مورد، معمولا بسته به نوع ملک مورد معامله داشته و تصمیم آن با شما خواهد بود | هزینه کارشناسان و نقشه برداران (بازرسی) |
امور مالیاتی و پرداخت مالیات در ترکیه و کشور خودتان
همانگونه که می دانید، موارد مربوط به امور مالیاتی در ترکیه، بسیار جدی تلقی شده و قوانین سختگیرانه ای در رابطه با متخفلان مالیاتی اعمال می گردد. پس اگر ملکی را در ترکیه به فروش رسانده و حالا قصد ترک آن را دارید، می بایست حتما پیش از هر چیز نسبت به تسویه مالیات خود اقدام نمایید. بر این اساس، درصورتی که ظرف 5 سال از تاریخ خرید ملکی، حال آن را به فروش رسانده و سودی بدست آورده باشید، لازم است مالیات سود بدست آمده از فروش ملک را الزاما پرداخت کنید.
نکته مثبتی که در این رابطه وجود دارد، امضای توافقنامه دوجانبه همکاری ترکیه در بخش مالی و مالیاتی با بسیاری از کشورها می باشد که به موجب آن، شما صرفا با پرداخت مالیات بردرآمد و سود حاصل از فروش ملک خود در یکی از کشورها (ترکیه یا کشور خودتان)، از پرداخت در کشور دیگر معاف می گردید. همین امر باعث می گردد تا سود بدست آمده شما از فروش ملک، بیشتر گردد. در نتیجه، لازم است پس از پرداخت مالیات خود در ترکیه یا کشورتان، برگه تسویه حساب را به اداره مالیات کشور دیگر نیز (همراه با ترجمه رسمی)، ارائه نمایید.
سایر موارد مهم در معاملات ملکی در ترکیه
اگر ملک شما دارای مالکیتی بیش از یک نفر بوده و مالک یا مالکان دیگر مثل یک زوج، قرار دارد، پس بهتر است خودتان شخصا موضوع قصد خود از فروش ملکتان را به آنها اعلام کنید؛ چرا که نشانه حسن نیت شما بوده و درصورتی که خریدار سهم آنها را پرداخت نکرده باشد، دردسر و مشکلات برای شما به حداقل خواهد رسید.
همچنین، شما می توانید بیمه نامه ملک خود را فسخ یا از حق بازپرداختتان استفاده کنید. توصیه می گردد اگر پس از فروش ملک، قصد ترک ترکیه را دارید، پس بانکی که در آن حساب دارید را نیز در جریان فروش ملک قرار دهید، بدین طریق اگر بخواهید همچنان در بانک مزبور حسابتان را نگه دارید، تنها لازم است نوع حساب را تغییر و همچنان از اعتبار سابق و مزایای آن استفاده نمایید.
در همین راستا، مجموعه معتبر اوکازیون، با سابقه ای طولانی و درخشان در حوزه خرید ملک در ترکیه و سرمایه گذاری در شهرهای مختلف آن، با تیم پشتیبانی 24 ساعته در خدمت شما عزیزان، برای پاسخگویی به تمام سوالات شما، در حوزه خرید و فروش ملک و اخذ شهروندی و پاسپورت این کشور از این طریق می باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان در این زمینه می توانید با شماره زیر تماس گرفته و یا از طریق وب سایت اوکازیون با ما در ارتباط باشید.
