نحوه فروش ملک خریداری شده در ترکیه

روند فروش ملک در ترکیه بسیار ساده تر از روند خرید آن است؛ به حدی که ترکیه ای ها فقط یک کارشناس املاک (بنگاه ملکی)، را انتخاب و از آن به بعد، باقی امور را به او می سپارند.

یافتن خریدار ملک در ترکیه

برای این کار، فقط لازم است یک کارشناس املاک انتخاب کنید. مطمئن شوید کسی را برای این کار انتخاب کرده اید که فردی باتجریه و در منطقه شما دارای احترام است؛ معمولا دوستان محلی یا وکیل شما، می توانند چنین فرد مناسبی را به شما توصیه کنند. بهتر است کارشناسی را انتخاب کنید که: دفترش در موقعیت مناسبی قرار دارد (در دسترس بودن)، آشنا به زبان خارجی است و دارای مهارت های لازم جهت معامله با خریداران می باشد. گرچه بسیاری از ترکیه ای ها، خود شخصا با درج آگهی در مطبوعات محلی یا اینترنت در این خصوص اقدام می کنند (بدون استفاده از کارشناس املاک و مستغلات)، اما یک اتباع خارجی بهتر است همیشه از خدمات یک کارشناس املاک (بنگاه ملکی)، در این زمینه برای یافتن خریدار و معامله با وی، بهره مند ببرند؛ چراکه:

• آنها به وضعیت بازار و قیمت ها آشنایی داشته و می توانند بهترین قیمت را پیشنهاد بدهند
• آنها می توانند اسناد و مدارک ملکی لازم را مطابق قوانین ترکیه، آماده کنند (اگر به دنبال خریدار ترکیه ای می گردید، حضور چنین کارشناسی ضروری بوده اما برای خریدار غیر ترکیه ای، ضرورتی وجود ندارد)
• آنها می توانند ملک شما را به خریداران نشان داده و اگر آنها ترک زبان باشند، به راحتی با آنها صحبت نماید
• آنها دارای مهارت لازم جهت مذاکر می باشند (مذاکره در ترکیه هنری است که به شکلی متفاوت از سایر کشورها انجام می شود)
• آنها در اسرع وقت و درصورت لزوم، با: وکیل، دفتر اسناد رسمی، سازمان ثبت املاک، جهت انجام معامله ارتباط برقرار می کنند

ما در اینجا قصد بازارگرمی برای کارشناسان املاک نداریم، اما درحقیقت معقولانه ترین راه استفاده از خدمات آنها می باشد. بیشتر کارشناسان املاک در ترکیه موسسات یا افرادی معتبر بوده که هر یک در منطقه خاصی فعالیت می کنند؛ بنابراین پیش از انتخاب کارشناس املاک خود، بهتر است کمی در این خصوص تحقیق کنید. شاید واژه تحقیق، کلمه ای بسیار جدی بنظر برسد؛ اما صرفا لازم است متوجه شوید کدام کارشناس ملکی، عملکرد بهتری نسبت به سارین داشته و از وی کمک بخواهید.

اگر ملک شما در منطقه ای شناخته شده و دارای ویژگی های خاص قرار داشته باد (مثلا در یک منطقه تاریخی یا مرکز شهر چون استانبول یا Göcek در منطقه Marina)، باید تصمیم بگیرید آیا صرفا قصد دارید ملکتان توسط یک کارشناس آشنا به منطقه بفروش برسد یا کارشناسی که مناطق مختلفی را تحت پوشش خود قرار داده است. بطور کل، بهترین توصیه در این رابطه استفاده از کارشناسانی است که املاک متعددی مشابه ملک شما را معامله کرده اند، می باشد.

بدیهی است، هنگام انتخاب یک کارشناس ملکی می بایست (در صورت امکان)، مطمئن شوید یا خود وی یا فرد دیگری در فتر او، توانایی صحبت به زبان خارجی (بطور مسلط)، را دارا می باشد. معمولا هزینه اسخدام کارشناس ملکی، 3% از مبلغ فروش می باشد.

چه کسی باید مراحل مربوط فروش ملک در ترکیه را انجام دهد؟

شما همزمان می توانید از کارشناس املاک خود برای فروش ملک و انجام مراحل ثبت قرارداد و سایر کاغذبازی های اداری، استفاده کنید؛ یا اینکه فروش ملک را از طریق کارشناس ملکی و انجام مراحل مربوط به بستن قرارداد را با کمک وکیل خود انجام دهید. احتمالا روش دوم هزینه بیشتری را برای شما دربرخواهد داشت. بطور معمول، هزینه کارشناس املاک برابر با 3% از مبلغ باقی مانده فروش و دستمزد وکیل، احتمالا برابر با 1% از مبلغ فروش (حداقل 1200 €)، می باشد. به هر روشی که شما فروش ملکتان را انجام دهید، (از طریق کارشناس ملکی یا همراه با وکیل)، می بایست حتما چهار مرحله را پشت سر بگذارید:

1. آماده سازی قرارداد فروش ملک در ترکیه و بسته مدارک

با کمال تعجب و باوجود توصیه بسیار، معمولا ترکیه ای ها هنگام انجام معامله، از پیش اقدام به آماده سازی مدارک لازم یا بسته فروش نمی کنند، هرچند انجام این امر تا حد زیادی موجب تسریع روند انجام مراحل فروش می گردد. بسته اسناد شامل: قرارداد، یک کپی از سند اثبات مالکیت شما، یک نسخه از مجوز نقشه کشی جهت ساخت ساختمان یا مجوز اجازه سکونت در آن، و (احتمالا)، مدارکی درخصوص ایمنی ملک. اگر قصد تهیه بسته مدارک را دارید، بهتر است ان را به زبان ترکیه ای آماده کرده و در بهترین حالت، یک نسخه از آن را نیز به زبان رسمی کشور خود و/یا خریدار، تهیه نمایید. این کار به راحتی با تهیه یک سند در دوستون (شامل زبان ترکیه ای و زبانی دیگر)، قابل انجام می باشد.

در ترکیه مرسوم نیست فروشنده هنگام فروش ملک، گزارش بازرسی و نقشه برداری ملک (جهت تشخیص ایرادات)، را تهیه یا ارائه نماید؛ مگر آنکه خریدار چنین درخواستی داشته باشد.

2. مواجه با هرگونه پرسشنامه یا درخواست فنیِ خریدار

چنین درخواست های می توانند به شکل های زیر مطرح شوند: پرسشنامه هایی مبنی بر اینکه مثلا آیا پرده های نیز همراه با ملک به فروش می رسند یا نه، آخرین دوره مرمت استخر چه زمانی بوده؟ پروانه ساخت بنا چگونه می باشد؟ و …. برخی از این سوالات، توسط کارشناس املاک شما مورد بررسی قرار می گیرد. در حقیقت، تقریبا تمام چنین مواردی ابتدا از کارشناس املاک پرسیده می شوند. کارشناس املاک نیز پس از این مرحله، در صورت لزوم مابقی موارد را به وکیل ارجاع می دهد.

3. حضور برای امضای قرارداد و سند

این کار با حضور مامور اداره ثبت املاک (Tapu Ofis)، انجام و در صورتی که امکان حضور شما ممکن نباشد، می توانید با ارائه وکالت نامه به شخصی معتمد چون وکیل، این کار را به انجام برسانید (بیاد داشته باشید حضور شما یا هر فرد دیگری که نام او در سند به عنوان مالک درج شده، ضروری می باشد).

• جهت ارائه وکالت نامه، شما می بایست مدارک قانونی خاصی را تکمیل و به دفترخانه اسناد رسمی جهت امور قانوی خود، ارائه بدهید. می توانید این کار را در ترکیه یا کنسولگری ترکیه در کشور خود، انجام دهید. همچنین، این اسناد می بایست به زبان ترکی و انگلیسی ترجمه و معتبر شوند. شما می توانید وکالت نامه را در هر زمانی فسخ نمایید.

4. دریافت مبلغ معامله

مرسوم است خریدار می بایست 10% مبلغ فروش را هنگام امضای قرارداد خرید ملکف پرداخت نموده و مابقی هنگام امضای سند نهایی از سوی فروشنده. معمولا همان 10% اولیه، توسط کارشناس املاک (بنگاه ملکی)، یا وکیل شما تا زمانی که امضای سند نهایی صورت نگرفته، نگه داشته می شود؛ پس از این مرحله، مابقی مبلغ پس از کسر مالیات و هزینه های مربوطه، به شما تعلق می گیرد.

روند قانونی فروش ملک در ترکیه

روند کلی فروش ملک تا حد زیادی شبیه فرایند خرید بوده ولی اقدامات لازم در این رابطه، کمتر از هنگام خرید ملک می باشد.

هزینه و مالیات فروش ملک در ترکیه

هنگامی فروش ملک در ترکیه، برخی هزینه ها جهت امور وجود دارند که پرداخت و انجام آنها الزامی می باشند که شامل:

• پرداخت کلیه قبوض حامل های انرژی و فسخ خدمات آنها
• به روز رسانی امور مالیاتی کلی خود (در صورت سکونت در ترکیه، این امر ضروری می باشد)
• توافق درخصوص فرد پرداخت کننده مالیات انتقال سند. معمولل این مبلغ (4%)، بطور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود (هر یک 2%)
• پرداخت هزینه های مربوط به کارشناس املاک (بنگاه ملکی)، و وکیل. معمولا آنها مبلغی از کل هزینه پرداختی را جهت اطمینان از پرداخت مبالغشان، نزد خود نگه می دارند

مالیات در ترکیه

هنگام فروش ملک در ترکیه، مخصوصا اگر قصد ترک کردن آن را داشته باشید، لازم است مسائل مالیاتی خود را حتما به روز و پرداخت نمایید. اگر در طی پنج سال از تاریخ خرید، ملک خود را بفروشید، هرگونه سود بدست آمده از آن، شامل پرداخت مالیات خواهد شد.

پرداخت مالیات در کشور خودتان

بسته به ملیت و مکانی که شما در آن زندگی می کنید، به احتمال زیاد می بایست سود حاصل از سرمایه خود در کشور دیگر را، به اداره مالیات کشورتان نیز، اعلام و مالیاتش را پرداخت نمایید. با وجود این، برخی اوقات لازم می شود شما نه تنها مالیات مربوط به سود بدست آمده را در کشور خود، که در کشور مربوطه نیز پرداخت نمایید. اما دربرخی موارد، به دلیل وافقنامه دوجانبه بین کشور شما و کشوری که سرمایه شما در آن قرار دارد، صرفا لازم است مالیات تعیین شده را در یکی پرداخت و رسید معتبر آن را به کشور دیگر ارائه نمایید.

سایر موارد

اگر ملک شما دارای مالکیت مشترک (بین زوجین)، می باشد، بهتر است خودتان شخصا هرگونه اقدام برای فروش را ملک به وی/آنها اعلام نمایید؛ چراکه نشانه حسن نیت شما می باشد. این امر موجب ممانعت و کاهش احتمال از به دردسر افتادن شما در مواقعی می شود که خریدار سهم آنها را پرداخت نکرده باشد. همچنین، ممکن است بخواهید بیمه نامه خود را در رابطه با ملک فسخ و یا از حق بازپرداخت خود استفاده نمایید. حتی گاهی لازم است بانکی که در آن حساب دارید را در جریان فروش ملک خود قرار دهید (مخصوصا اگر قصد ترک کشور را داشته باشید)، در این صورت و شرایطی که تمایل به نگهداشتن حساب بانکی خود در ترکیه داردی، ممکن است صرفا لازم شود نوع حساب بانکیتان را تغییر دهید.