بروزرسانی
8
مرداد 1402
زمانی که شما تصمیم به خرید ملک در ترکیه گرفتید، باید نکاتی را درنظر داشته باشید تا بتوانید علاوه بر طی نمودن صحیح و قانونی مراحل خرید ملک در ترکیه، از تلف شدن وقت خود و انجام اقدامات بی مورد جلوگیری نمایید؛ زیرا، هر چند مراحل خرید ملک در ترکیه آسان می باشد، اما در صورت عدم رعایت برخی نکات و درنظر گرفتن آنها، می تواند خریداران خارجی را دچار سردرگمی و مشکلات قانونی کند.
نکته مهم: دفاتر اسناد رسمی در ترکیه، ملزمند پیش از ثبت هر گونه قرارداد فروش، این موارد را بررسی نمایند: آیا ملک با حقوق حقیقی محدود به ثبت رسیده، یا در رهن است بودن، یا آیا شرایطی در ممانعت از فروش وجود دارد یا نه؟
بنا بر قوانین جدید ترکیه، هنگام معامله هرگونه ملک در این کشور، باید مدارک زیر نیز تهیه و ارائه گردند:
همانگونه که پیشتر نیز اشاره شده، هدف شما از خرید ملک در ترکیه می تواند تا حد زیادی مبلغ قابل پرداخت و سرمایه گذاری شما را مشخص خواهد نمود. بر این اساس، درصورتی که قصد شما از خرید خانه در ترکیه یا هرگونه ملکی، دریافت شهروندی و پاسپورت ترکیه است، پس ملک شما صرف نظر از اینکه کدام شهر را انتخاب کرده اید، باید حداقل 250 هزار دلار باشد؛ در غیر این صورت، با توجه به اینکه ارزش ملک در هر شهر و منطقه ای متفاوت می باشد، نمی توان یک مبلغ مشخص را در این رابطه اشاره نمود. ناگفته پیداست، هزینه خرید ملک در استانبول بیشتر از ملکی با شرایط مشابه در بورسا می باشد.
دولت ترکیه با توجه به رونق بازار املاک در این کشور، اقدامات مفید و قوانین بسیار کارآمدی را در این حوزه اعمال نموده است. در همین راستا، برای آن دسته از سرمایه گذاران (داخلی و خارجی)، علاقمندان به فعالیت در حوزه املاک و افراد عادی که قصد معاملات ملکی بویژه املاک پیشتر خریداری شده را دارند، تسهیلات زیادی درنظر گرفته شده است.
پیش از هر چیز، باید بدانید روند کلی فروش ملک نه تنها تا حد زیادی شبیه مراحل خرید ملک در ترکیه بوده بلکه کمتر و ساده تر نیز می باشد، چراکه برای اینکار، شما تنها به یک مشاور یا بنگاه ملکی مجرب نیاز دارید. برای این منظور، می توانید از دوستان، وکیل خود، توصیه های افراد مورد اعتماد و آگهی های معتبر، کمک گرفته و پس از بررسی سوابق مشاور ملکی مورد نظر، از وی برای فروش ملکتان کمک و مشاوره بگیرید. درنظر داشته باشید کارشناس ملکی شما باید دارای ویژگی های زیر باشد:
توجه داشته باشید که همانند بسیاری از نقاط جهان، گاهی فروشندگان بدون کمک گرفتن از افراد مجرب و متخصص، خود صرفا با درج آگهی در مطبوعات یا اینترنت، اقدام به فروش ملک خود می کنند؛ این درحالی است که نه تنها این اقدام حتی برای افراد بومی توصیه نمی شود، بلکه اتباع خارجی ساکن در ترکیه نیز باید به شدت از آن خودداری نمایند. از اصلی ترین دلایل این امر می توان به مواردی چون: عدم آشنایی به بازار و مناسب ترین قیمت ها، عدم آشنایی کامل به مدارک موردنیاز، عدم تسلط شما به زبان ترکیه ای جهت مذاکره، عدم آشنایی کامل به مراحل قانونی، اشاره داشت.
از دیگر دلایل ضرورت کمک گرفتن از یک کارشناس حرفه ای املاک، آشنایی آنها به هر منطقه، نیازهای مشتریان، بهترین شرایط معامله برای طرفین، آشنایی با افراد مرتبط در این خصوص در مراکز مختلف و مهمتر از همه، تجربه و مهارت های لازم جهت انجام معاملات، می باشد.
اگر ملک شما یک ویلا، دارای متراژ بالا، امکانات خاص، منطقه ای شناخته شده و ...، قرار دارد، باید تصمیم بگیرید که آیا می خواهید ملکتان صرفا توسط یک کارشناس فعال در همان منطقه به فروش برسد یا کارشناسی که با سایر مناطق شهر آشنایی داشته و علاوه بر جذب خریداران بیشتر، دارای سابقه و مهارت لازم در فروش چنین املاکی نیز می باشد؟
درصورتیکه خود در همان شهر ترکیه که ملکتان در آن واقع شده، حضور دارید، شخصا یا همراه با فردی که به زبان ترکیه ای تسلط دارد، به دفتر مشاور املاک موردنظر خود رفته تا بصورت رودررو با وی صحبت کنید. بدین طریق، شما می توانید یک ارزیابی از توانایی های وی، مهارت های مذاکره، میزان آشنایی آن به فروش املاک مشابه، تسلط وی به حداقل یک زبان خارجی مانند انگلیسی بطور مسلط و ...، اطلاع کسب کنید. هزینه بهره مندی از خدمات کارشناسان املاک در ترکیه، با توجه به عوامل دخیل در این موضوع، می تواند در شهرهای مختلف، متغیر و متفاوت باشد.
شاید بنظر برسد کمک گرفتن از یک وکیل برای فروش ملک بجای یک مشاور املاک، هزینه کمتری را برای شما در پی داشته باشد که سخن نادرستی نیست. معمولا در چنین مواردی، دستمزد وکیل حدودا 1% از مبلغ فروش است اما نکته مهم اینجاست که وکلا هرچقدر هم مجرب باشند، هرگز به خوبی مشاوران املاک از ویژگی های منطقه، املاک، راهکارهای لازم و سایر موارد مهم، مطلع نبوده و تجربه ندارند؛ پس توصیه می شود بخاطر اختلاف هزینه، کمک گرفتن از مشاوران املاک را نادیده نگیرید.
بسیار مهم است که پیش از آغاز مراحل فروش، اقدام به آماده سازی مدارک لازم کنید، چراکه این امر موجب تسریع روند مراحل فروش و خاتمه آن خواهد شد. این مدارک که باید حتما به زبان ترکیه ای باشند، عبارتند از:
توصیه می شود یک نسخه رسمی از کلیه مدارک را نیز به زبان کشور خود یا احتمالا خریدار خارجی، تهیه و در اختیار داشته باشید که از طریق تهیه یک سند در دو ستون که شامل متن مفاد درون مدارک به زبان ترکیه ای و زبان مورد نظر دیگری باشد، آماده می گردد. همچنین، درنظر داشته باشید در ترکیه مرسوم نیست فروشنده، گزارش بازرسی و نقشه برداری ملک را هنگام فروش ملک و جهت مشخص شدن ایرادات احتمالی، تهیه و به خریدار بدهد (مگر به درخواست خریدار).
معمولا خریداران سوالات یا درخواست هایی همچون موارد زیر را مطرح می کنند که برخی از آنها توسط کارشناس املاک شما، مورد بررسی قرار گرفته و پاسخگویی می شوند. این یکی از مواردی است که مشاور املاک باتجربه، می تواند به خوبی آن را مدیریت کرده و از هرگونه عیب جویی یا بهانه های احتمالی خریدار به منظور کاهش قیمت، جلوگیری به عمل آورد.
پس از دستیابی به توافقی دوجانبه و مناسب با خریدار، حال زمان آن رسیده جهت عقد قرارداد و رسمی کردن مراحل فروش، به یک دفترخانه اسناد رسمی و با حضور مامور اداره ثبت املاک (Tapu Ofis)، بروید. در این مرحله، درصورتیکه شما آشنایی کامل به زبان ترکیه ای نداشته یا امکان حضور در دفترخانه را ندارید، می توانید با ارائه وکالت نامه به یک وکیل یا فردی مورد اعتماد که آشنایی به چنین مواردی دارد، اقدامات لازم در دفترخانه را انجام دهید؛ هرچند، توصیه می شود خودتان حتما به تنهایی یا همراه با نماینده قانونی خود، حضور داشته باشید. شما می توانید به منظور اطلاع از نحوه ارائه وکالت نامه به فردی مورد نظر در ترکیه و مدارک موردنیاز آن، می توانید به لینک درج شده، مراجعه نمایید.
در ترکیه رایج است خریدار هنگام پرداخت مبلغ توافق شده معامله، 10% از مبلغ کل فروش را در زمان امضای قرارداد و بخش قابل توجهی را هنگام امضای سند نهایی، به فروشنده پرداخت کند؛ پس از این مرحله، مابقی مبلغ نیز پس از کسر مالیات و هزینه های مربوطه، به فروشنده تعلق می گیرد.
|
هزینه (% از مبلغ) |
نکته |
مورد |
|
3-5% |
درصورت تمایل به بهره مندی از کلیه خدمات کارشناس ملکی که شامل: نشان دادن فضای خانه به خریداران و فعالیت انحصاری برای شما، می باشد |
هزینه کارشناس املاک (بنگاه ملکی) |
|
1% |
حداقل این مبلغ برابر با € 1,200 می باشد |
هزینه وکیل |
|
2% |
معمولا بطور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود (کلا 4%) |
مالیات انتقال سند |
|
TRY 200-300 |
معمولا توسط فروشنده پرداخت می گردد |
هزینه مامور اداره ثبت املاک (Tapu Ofis) |
|
- |
این مورد، معمولا بسته به نوع ملک مورد معامله داشته و تصمیم آن با شما خواهد بود |
هزینه کارشناسان و نقشه برداران (بازرسی) |
همانگونه که می دانید، موارد مربوط به امور مالیاتی در ترکیه، بسیار جدی تلقی شده و قوانین سختگیرانه ای در رابطه با متخفلان مالیاتی اعمال می گردد. پس اگر ملکی را در ترکیه به فروش رسانده و حالا قصد ترک آن را دارید، می بایست حتما پیش از هر چیز نسبت به تسویه مالیات خود اقدام نمایید. بر این اساس، درصورتی که ظرف 5 سال از تاریخ خرید ملکی، حال آن را به فروش رسانده و سودی بدست آورده باشید، لازم است مالیات سود بدست آمده از فروش ملک را الزاما پرداخت کنید.
نکته مثبتی که در این رابطه وجود دارد، امضای توافقنامه دوجانبه همکاری ترکیه در بخش مالی و مالیاتی با بسیاری از کشورها می باشد که به موجب آن، شما صرفا با پرداخت مالیات بردرآمد و سود حاصل از فروش ملک خود در یکی از کشورها (ترکیه یا کشور خودتان)، از پرداخت در کشور دیگر معاف می گردید. همین امر باعث می گردد تا سود بدست آمده شما از فروش ملک، بیشتر گردد. در نتیجه، لازم است پس از پرداخت مالیات خود در ترکیه یا کشورتان، برگه تسویه حساب را به اداره مالیات کشور دیگر نیز (همراه با ترجمه رسمی)، ارائه نمایید.
اگر ملک شما دارای مالکیتی بیش از یک نفر بوده و مالک یا مالکان دیگر مثل یک زوج، در آن سکونت دارند، پس بهتر است خودتان شخصا موضوع قصد خود از فروش ملکتان را به آنها اعلام کنید؛ چرا که نشانه حسن نیت شما بوده و درصورتی که خریدار سهم آنها را پرداخت نکرده باشد، دردسر و مشکلات برای شما به حداقل خواهد رسید.
همچنین، شما می توانید بیمه نامه ملک خود را فسخ یا از حق بازپرداختتان استفاده کنید. توصیه می گردد اگر پس از فروش ملک، قصد ترک ترکیه را دارید، پس بانکی که در آن حساب دارید را نیز در جریان فروش ملک قرار دهید، بدین طریق اگر بخواهید همچنان در بانک مزبور حسابتان را نگه دارید، تنها لازم است نوع
حساب را تغییر و همچنان از اعتبار سابق و مزایای آن استفاده نمایید
هر ساله با اعمال تغییرات و به روز شدن قوانین مربوط به شهروندی ترکیه متناسب با شرایط حاکم، ممکن است موارد مختلفی مانند: هزینه های پرداختی، روند اداری، مدارک مورد نیاز، شروط لازم و ...، تغییر کنند. این موضوع که طبیعتا در راستای منافع کشور ترکیه، شهروندان آن و نهایتا سرمایه گذاران و اتباع خارجی تعیین می گردد، بسیار مهم بوده و باید مورد توجه افراد ذی ربط قرار گیرد.
محتوا :
هر ساله با اعمال تغییرات و به روز شدن قوانین مربوط به شهروندی ترکیه متناسب با شرایط حاکم، ممکن است موارد مختلفی مانند: هزینه های پرداختی، روند اداری، مدارک مورد نیاز، شروط لازم و ...، تغییر کنند. این موضوع که طبیعتا در راستای منافع کشور ترکیه، شهروندان آن و نهایتا سرمایه گذاران و اتباع خارجی تعیین می گردد، بسیار مهم بوده و باید مورد توجه افراد ذی ربط قرار گیرد.
بنا بر قوانین جدیدی که در 12 آوریل 2022 در ترکیه منتشر گردید، کسب تابعیت ترکیه از طریق خرید ملکی به ارزش حداقل 250 هزار دلار، به 400 هزار دلار تغییر یافت. بدین ترتیب از تاریخ مذکور، آن دسته از اتباع خارجی که تمایل به کسب شهروندی ترکیه (پاسپورت)، این کشور را از طریق خرید ملک در ترکیه دارند، حداقل ارزش ملک خریداری شده آنها باید 400.000 هزار دلار باشد؛ این به معنای محدودتر شدن سرمایه گذاری در ترکیه و مدنظر قرار دادن و جذب افراد متمول تر خارجی برای سرمایه گذاری در ترکیه است.
در چنین شرایطی، معافیت مالیات بر ارزش افزوده نیز برای سرمایه گذاران خارجی در آیین نامه جدید دولت، صادر گردیده است؛ از این رو و بر اساس مقررات جدید، مالیات بر ارزش افزوده در رابطه با «خرید ملک بدون پرداخت مالیات بر ارزش افزوده» برای سرمایه گذاران خارجی، در نظر گرفته شده است.
این در حالی است که فعلا، سایر قوانین و روش های دریافت پاسپورت ترکیه (شهروندی)، تغییر نکرده و همچنان نیز اتباع خارجی می توانند تابعیت این کشور را از طریق: سپرده بانکی به ارزش حداقل 500.000 دلار در یکی از بانک های ترکیه یا راه اندازی کسب و کار و استخدام حداقل 50 نیروی کار ترکیه ای، بدست آورند.
پس از خرید ملک دلخواه توسط تبعه خارجی که ارزش آن از سوی کارشناس رسمی شهرداری، حداقل 400.000 هزار دلار تعیین گردیده، درخواست وی مبنی بر اخذ شهروندی ترکیه، همراه با درخواستی که به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (Cadastre)، ارسال می گردد، رسیدگی می شود. پس از خرید ملک دلخواه توسط تبعه خارجی که ارزش آن نیز توسط یک کارشناس معتبر، حداقل 400.000 هزار دلار تایید گردیده، درخواست وی مبنی بر اخذ شهروندی ترکیه همراه با درخواستی که به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (Cadastre)، ارسال شده، مورد بررسی قرار می گیرد تا مشخص شود آیا ارزش ملک فروخته شده مطابق قانون جدید، حداقل 400.000 دلار می باشد یا نه.
در حقیقت، تعیین ارزش ملک خریداری شده در ترکیه، ابتدا باید توسط یکی از شرکت های تایید شده و دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه که ارزیابی ملک های موردنظر را انجام می دهند، صورت گرفته و بعدا این برگه به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر، ارائه شود. به همین دلیل، به هیچ عنوان گزارش های صادر شده از بنگاه های ملکی یا مشاوران املاک در این رابطه، معتبر تلقی نمی گردند.
در ادامه این روند، معمولا اداره ثبت اسناد و املاک طی 3 الی 7 روز کاری، درخواست شهروندی را بررسی و درصورت حائز تمامی شرایط لازم بودن، آن را تایید می نماید؛ سپس، تبعه خارجی باید به محض تایید درخواست خود و برای دریافت اجازه اقامت بدون وقت قبلی، باید به اداره مهاجرت مراجعه کند. پس از تایید اداره مهاجرت نیز، شما می بایست با در دست داشتن برگه تاییدیه و اجازه اقامت خود، در همان روز به اداره کل جمعیت و امور شهروندی رفته تا نهایتا بعد 60 روز، شهروندی شما صادر گردد.
فرقی نمی کند شم صرفا یک ملک به ارزش حداقل 400 هزار دلار خریداری کرده باشید یا چندین ملک به ارزش های مختلف و مجموع مبلغ تعیین شده، خریده باشید؛ در هرصورت، معیار اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک که ارزش آن/ها توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر مشخص می گردد، باید مجموعا بیش از 400.000 دلار باشد.
نکته: لازم به ذکر است، پرداخت مبلغ خرید ملک باید به دلار یا معادل آن به ارزهای مورد تایید سازمان مربوطه باشد که معمولا لیر و یورو می باشند.
محتوا :
از آنجا که خرید ملک در ترکیه امری رایج و سودآور می باشد، لذا پس از هرگونه معامله که دارای منافعی مالی برای فروشنده است، قانونا ملزم به پرداخت مالیات بر سود بدست آمده خواهد بود. این نوع مالیات که به عنوان «مالیات بر سرمایه بدست آمده بر املاک (Capital Gains Tax - CGT)» درنظر گرفته شده، میزان آن در ترکیه و در مقایسه با سایر کشورهای اروپایی، مبلغ کمتری است.
بنا بر عرف رایج در اکثر کشورهای جهان، در ترکیه نیز طرفین معامله هزینه ای تحت عنوان تمبر که 2.2% می باشد، بطور مساوی پرداخت می کنند. علاوه بر این، مالیات بر سود سرمایه یا همان CGT (Capital Gains Tax)، نیز که دارای ضرایب و درصدهای متفاوتی در مقایسه با سایر کشورها می باشد، دریافت می گردد. از آنجا که فروش ملک در ترکیه بویژه برای اتباع خارجی تا 5 سال پس از خرید امکان پذیر نمی باشد، لذا بعد این مدت و درصورت فروش آن، می بایست مالیات مربوط به سود بدست آمده از فروش ملک را یا همان سرمایه را بدست آورید.
نحوه محاسبه این نوع مالیات، تفاوت چندانی با مالیات بر درآمد نداشته و تنها تفاوت آنها، در میزان سود بدست آمده از فروش می باشد. در زیر، درصدهای درنظر گرفته شده برای میزان سودهای مختلف بر اساس آنچه در سال 2020 تعیین شده، به شرح زیر می باشد:
|
میزان سود بدست آمده |
درصد محاسباتی مالیات |
|
سود کمتر از 6,000 لیره |
عدم مشمول CGT |
|
سود بین 7,000-6,000 لیر |
15% |
|
سود بین 18,000-7,000 لیر |
25% |
|
سود بین 40,000-18,000 لیر |
27% |
|
سود بیش از 40,000 لیر |
35% |
با توجه بدآنچه در جدول آمده، اگر شما
ملکی را در سال قبل یا پیشتر، به مبلغ 350,000 لیر خریداری و اکنون آن را به 400,000 لیر به فروش برسانید، این بدان معناست که سود حاصل از فروش شما 50,000 لیر بوده و میزان مالیات بر سود سرمایه حاصل از فروش ملک، با 35% محاسبه خواهد شد.
خبر خوش در رابطه با کسانی که قصد فعالیت تجاری از طریق معاملات ملکی دارند، این است که معاملات آنها مشمول مالیات بر سود سرمایه حاصل از فروش ملک نشده و آنها صرفا معاف از این نوع مالیات می باشند. به بیان دیگر، این قبیل افراد صرفا ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد بوده و درصورتیکه مالک قصد فروش ملکی را پس از 5 سال از تاریخ خرید آن داشته باشد، دیگر نیازی به پرداخت مالیات بر سود نخواهد بود.
یکی دیگر از امتیازات خرید ملک در ترکیه و نیز روابط خوبی بین المللی آن با اکثر کشورهای جهان، موجب سیاستگذاری های درست و متعاقب آن، امضای توافقنامه های همکاری دوجانبه ای شده که باعث می شود در حوزه اقتصادی و مالی، تسهیلاتی برای سرمایه گذاران خارجی مهیا شود. از جمله این موارد، می توان به قرارداد همکاری مالیاتی بین المللی ترکیه با سایر کشورها اشاره داشت؛ به موجب این قرارداد، دیگر فعالان تجاری خارجی نیازی به پرداخت مالیات معاملات خود در هر دو کشور یعنی کشور خود و ترکیه نبود و فقط با پرداخت مالیات بر درآمدشان به یکی از این دو کشور، می توانند حساب مالیاتی خود را پرداخت نمایند.
از دیگر هزینه های مرتبط با خرید ملک در ترکیه، می توان به 4% هزینه انتقال سند مالکیت (2% سهم هر یک از طرفین قرارداد که گاهی خریدار تمام آن را پرداخت می کند)، اشاره داشت؛ میزان این مبلغ که بر پایه ارزش گذاری ملک می باشد، بر اساس اطلاعات زیر تعیین می گردد:
بنا بر قوانین، آن دسته از شهروندان ترکیه یا حتی اتباع خارجی که برای مدتی بیش از 6 ماه را خارج از ترکیه به سر می برند، می توانند با پرداخت هزینه های ملکی خود بصورت ارزی در اولین خرید ملکی خود در این کشور، از طرح معافیت مالیاتی که 18% می باشد، بهره مند گردند.